· Statut fiscal ·
Investir en lmnp
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel permet de percevoir des revenus locatifs faiblement fiscalisés grâce à l'amortissement — une solution éprouvée pour construire un patrimoine serein et durable.
Louer meublé, changer de fiscalité
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal accessible à tout particulier qui loue un logement meublé. Il se distingue fondamentalement de la location nue par la catégorie d'imposition des revenus : au lieu d'être déclarés comme revenus fonciers, les loyers perçus relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Ce changement de catégorie ouvre un droit essentiel : l'amortissement comptable du bien et du mobilier. Concrètement, chaque année, une fraction de la valeur du bien vient en déduction des revenus imposables — réduisant mécaniquement l'impôt dû, parfois jusqu'à zéro, sans impact sur la trésorerie.
Le LMNP existe sous deux formes : géré, dans une résidence avec services pilotée par un exploitant, ou non géré, dans un appartement que l'investisseur loue directement à son locataire.
D'impôt possible sur les revenus locatifs grâce à l'amortissement
Catégorie d'imposition — plus souple que les revenus fonciers
Plafond de recettes annuelles pour rester au statut LMNP
Report possible du déficit BIC sur les revenus de même nature
Les avantages qui font la différence
Le bien immobilier est amorti comptablement sur sa durée d'utilisation (25 à 40 ans). Chaque année, cette charge déduite réduit le résultat BIC imposable — sans décaissement réel. Un avantage purement fiscal, sans impact sur votre trésorerie.
Le mobilier et les équipements du logement sont également amortissables, généralement sur 5 à 7 ans. Cela renforce l'effet fiscal dès les premières années de détention, période souvent la plus chargée.
Si les charges déduites dépassent les recettes, le déficit BIC généré est reportable sur les revenus de même nature pendant 10 ans. Une protection fiscale efficace sur la durée de détention.
Intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurances, taxe foncière, charges de copropriété, frais d'entretien — toutes les charges réelles sont déductibles du résultat BIC, en plus de l'amortissement.
Contrairement au Pinel ou au Jeanbrun, le statut LMNP ne impose aucun zonage géographique. Vous investissez où la demande locative est forte — selon votre stratégie, pas une carte administrative.
Le LMNP n'impose aucune durée de location minimale définie par la loi fiscale. Vous restez libre de céder votre bien selon votre calendrier patrimonial, sans risque de remise en cause des avantages passés.
Le LMNP est-il fait pour vous ?
Le statut LMNP s'adapte à une grande diversité de profils. Il est particulièrement pertinent pour les investisseurs dans les situations suivantes :
Plus votre imposition est élevée, plus l'amortissement génère une économie d'impôt concrète. Le LMNP est particulièrement efficace pour les profils fortement imposés.
Un premier investissement locatif accessible, avec une mécanique fiscale lisible et un bien physique que vous dételez en pleine propriété.
Constituer des revenus complémentaires peu ou pas fiscalisés pour compléter une pension — sans dépendre des marchés financiers.
Vous souhaitez diversifier votre patrimoine immobilier avec un actif à forte demande locative (étudiant, jeune actif, tourisme) et une gestion maîtrisée.
Déléguer la gestion, conserver l'avantage fiscal
Le LMNP géré consiste à acquérir un lot dans une résidence avec services — résidence étudiante, résidence senior, résidence d'affaires — dont la gestion quotidienne est entièrement confiée à un exploitant professionnel via un bail commercial.
L'investisseur perçoit des loyers garantis par contrat, sans s'occuper de la recherche de locataires, de l'état des lieux, ni de la gestion des impayés. La TVA sur l'acquisition est récupérable (20 %), et l'amortissement LMNP s'applique intégralement.
C'est la solution idéale pour un investissement totalement passif, combinant sécurité des revenus et optimisation fiscale.
Loyers garantis par bail commercial, indépendamment du taux d'occupation réel
Récupération de TVA à 20 % sur le prix d'acquisition
Gestion déléguée à l'exploitant — zéro implication opérationnelle
Amortissement LMNP du bien et du mobilier applicable
Marché locatif captif — demande structurelle forte et prévisible
Résidences étudiantes Groupe Confiance
Groupe Confiance commercialise des résidences étudiantes neuves éligibles au statut LMNP géré, implantées dans des villes universitaires à forte pression locative. Chaque résidence est exploitée par un opérateur sélectionné pour sa solidité financière et son expertise du marché étudiant.
Vous investissez dans un bien neuf livré clé en main, meublé selon les standards LMNP, avec un bail commercial en place dès la livraison.
Besançon (25)
Montpellier (34)
Saint-Etienne (42)
Bron (69)
Besançon (25)
Montpellier (34)
Saint-Etienne (42)
Bron (69)
La liberté du propriétaire, la fiscalité du meublé
Le LMNP non géré, c'est l'acquisition d'un appartement neuf ou ancien que vous louez directement meublé à votre locataire, sans intermédiaire exploitant. Vous bénéficiez de tous les avantages fiscaux du statut LMNP — amortissement, déduction des charges, régime BIC — tout en gardant la maîtrise totale de votre bien.
Vous fixez librement le montant du loyer (dans le respect des plafonds locaux le cas échéant), choisissez votre locataire, et gérez votre bien selon vos préférences. Aucune dépendance à un exploitant, aucun bail commercial à reconduire.
Pour accompagner votre projet, Groupe Confiance propose des appartements neufs livrés meublés selon les critères LMNP, avec deux formules au choix : le Pack Essentiel pour répondre aux obligations légales, et le Pack Signature pour une attractivité locative supérieure.
Vous optez pour le régime réel simplifié — obligatoire pour bénéficier de l'amortissement. Un expert-comptable spécialisé est recommandé pour établir le plan d'amortissement.
Le bien est amorti sur 25 à 40 ans, le mobilier sur 5 à 7 ans. Chaque année, ces dotations aux amortissements viennent réduire le résultat BIC déclaré.
Dans la majorité des cas, amortissements + charges réelles = résultat proche de zéro. Vous percevez vos loyers sans imposition significative pendant de nombreuses années.
Si le résultat est négatif, le déficit est reportable sur les revenus BIC des 10 années suivantes — une réserve fiscale précieuse pour l'avenir.
Géré ou non géré — quel lmnp pour vous ?
| Critère | LMNP Géré | LMNP Non Géré |
|---|---|---|
| Type de bien | Résidence avec services (étudiante, senior, affaires) | Appartement neuf ou ancien loué directement |
| Gestion locative | Déléguée à l'exploitant | Assurée par l'investisseur (ou agence) |
| Revenus garantis | ✓ Bail commercial | — Selon occupation réelle |
| Récupération de TVA | ✓ 20 % récupérable | — Non applicable |
| Amortissement LMNP | ✓ Applicable | ✓ Applicable |
| Liberté de gestion | — Contrainte par le bail commercial | ✓ Totale liberté |
| Choix du locataire | — Géré par l'exploitant | ✓ Par l'investisseur |
| Contrainte de zone | Aucune | Aucune |
| Profil idéal | Investisseur passif, vision long terme | Investisseur actif, souhait de contrôle |
Ce que vous souhaitez savoir
La location nue relève des revenus fonciers sans possibilité d'amortissement global du bien, tandis que le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et permet d'amortir comptablement le bien et le mobilier pour réduire fortement, voire annuler, l'impôt sur les loyers.
Légalement, ce n'est pas strictement obligatoire, mais c'est fortement recommandé. Un expert-comptable spécialisé maîtrise la liasse fiscale BIC et sécurise l'établissement de votre plan d'amortissement ainsi que vos déclarations auprès de l'administration.
Oui, en LMNP non géré, vous conservez une totale liberté de gestion et de revente. Vous pouvez céder votre bien immobilier à tout moment selon votre calendrier patrimonial, sans être lié par un bail commercial ou une durée d'engagement fiscale minimale.
Le LMNP (location meublée) n'est pas cumulable avec le Jeanbrun (location nue) pour un même bien — les régimes s'excluent mutuellement. En revanche, un même investisseur peut très bien détenir un bien en LMNP et un autre en Jeanbrun ou LLI, dans le cadre d'une stratégie patrimoniale diversifiée.
Le seuil de 23 000 € de recettes locatives annuelles (et représentant plus de 50 % des revenus du foyer fiscal) détermine le passage du statut non professionnel (LMNP) au statut professionnel (LMP). En dessous de ce seuil, vous restez en LMNP.
Le LMNP géré englobe toutes les résidences avec services (étudiantes, séniors, affaires) exploitées par un professionnel via un bail commercial garantissant les loyers. Une résidence étudiante classique gérée s'inscrit précisément dans cette catégorie de LMNP géré.
Donnez du sens à votre investissement
avec un bien lmnp
Contactez-nous pour découvrir nos biens éligibles à ce statut et recevoir une étude gratuite de votre projet.
Lundi au Jeudi : 9h-13h / 14h-18h
Vendredi : 9h-13h / 14h-17h
