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Investir dans le neuf · Dispositif fiscal 2026

Le dispositif Jeanbrun

Un nouveau cadre fiscal pour l'investissement locatif — amortir votre bien, alléger votre imposition, bâtir votre patrimoine.

Amortissement jusqu'à 5,5 % / an Sans zonage géographique Acquisition en nom propre

Un mécanisme d'amortissement, pas une réduction d'impôt

Instauré par la loi de finances du 19 février 2026, le dispositif Jeanbrun succède au Pinel et rebat entièrement les cartes de l'investissement locatif. Il ne fonctionne pas comme une réduction d'impôt classique : il permet de déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition de vos revenus fonciers imposables, créant un allègement fiscal durable sur 9 ans.

La base amortissable est fixée forfaitairement à 80 % du prix d'acquisition — les 20 % restants correspondant à la valeur du foncier. C'est sur cette base que s'applique le taux annuel, selon la catégorie locative choisie.

Avantage fiscal

Le barème d'amortissement

Loyer intermédiaire
3,5%
par an sur 80 % du prix
Plafond : 8 000 € / an
Loyer social
4,5%
par an sur 80 % du prix
Plafond : 10 000 € / an
Loyer très social
5,5%
par an sur 80 % du prix
Plafond : 12 000 € / an

L'amortissement se cumule avec le déficit foncier, imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an — renforçant l'efficacité du dispositif pour les profils fortement imposés (TMI 30 % et plus).

Éligibilité

Les conditions à respecter

  • Bien neuf en immeuble collectif, acquis en VEFA — la date retenue est celle de la signature de l'acte authentique chez le notaire
  • Applicable sur tout le territoire français, sans obligation de zonage géographique
  • Location nue à titre de résidence principale du locataire, dans les 12 mois suivant la livraison
  • Engagement locatif de 9 ans minimum, avec plafonds de loyers et de ressources du locataire
  • Investissement en nom propre — les structures soumises à l'IS sont exclues
Fenêtre d'acquisition
21 février 2026
→ 31 décembre 2028
Loi de finances n° 2026-103 du 19 février 2026
Également éligible

Les logements anciens rénovés, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d'acquisition et que le bien atteigne une performance énergétique DPE A ou B à l'issue des travaux.

Pour qui ?

Le Jeanbrun est-il fait pour vous ?

📊

TMI 30 % et plus

Plus votre tranche d'imposition est élevée, plus l'amortissement se traduit en économie d'impôt concrète et immédiate chaque année.

🏛️

Investisseur en nom propre

Pas de création de société requise. Le dispositif s'applique directement à votre déclaration de revenus fonciers, en toute simplicité.

🌱

Vision patrimoniale long terme

Un engagement de 9 ans dans un bien neuf de qualité, sans contrainte de zone, pour bâtir un patrimoine durable en France.

Questions fréquentes

Ce que vous souhaitez savoir

Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?+
Oui, il lui succède depuis le 21 février 2026. Son mécanisme est toutefois fondamentalement différent : là où le Pinel offrait une réduction d'impôt forfaitaire, le Jeanbrun repose sur un amortissement annuel déductible de vos revenus fonciers — plus souple et plus adapté aux profils fiscaux élevés.
Faut-il obligatoirement passer par une SCI ?+
Non, c'est l'un des atouts majeurs du dispositif Jeanbrun : il s'applique à un investissement réalisé en nom propre. Les structures soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) en sont exclues, ce qui le distingue notamment du dispositif LLI.
Peut-on investir dans l'ancien avec le Jeanbrun ?+
Oui, sous conditions. Les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition, et le bien doit atteindre une performance énergétique DPE A ou B à l'issue des travaux.
Le Jeanbrun est-il cumulable avec d'autres dispositifs ?+
Oui, il peut être cumulé avec le dispositif LLI pour un même bien.
Y a-t-il une contrainte géographique ?+
Non. Contrairement au Pinel qui était limité aux zones A bis, A et B1, le dispositif Jeanbrun s'applique sur l'ensemble du territoire français, sans restriction de zonage — une liberté appréciable pour diversifier votre patrimoine.

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