Pourquoi investir avec le dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun est la grande nouveauté fiscale de 2026 pour les investisseurs particuliers. Amortissement déductible sur tout le territoire, sans zonage, neuf ou ancien : voici pourquoi ce statut du bailleur privé mérite votre attention.
Après le Pinel, une page se tourne — une autre s'ouvre
Fin 2024, le dispositif Pinel a pris fin après plus de dix ans de bons et loyaux services. Dans la foulée, les ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers ont chuté de plus de 50 % en 2025, faute d'un cadre fiscal de remplacement clair. Le gouvernement a réagi en créant, dans la loi de finances du 19 février 2026, le dispositif Jeanbrun, officiellement appelé statut du bailleur privé.
Ce nouveau dispositif ne ressemble à rien de ce qui a existé avant. Il ne propose pas une réduction d'impôt forfaitaire, mais un mécanisme d'amortissement fiscal : chaque année, vous déduisez une fraction de la valeur de votre bien de vos revenus fonciers, réduisant mécaniquement votre base imposable. Une logique empruntée au monde professionnel, rendue accessible pour la première fois aux bailleurs privés en location nue.
📌 Le dispositif Jeanbrun est applicable aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il vise la construction de 50 000 logements locatifs supplémentaires par an et s'inscrit dans l'objectif gouvernemental de 2 millions de logements neufs d'ici 2030.
Trois mécanismes qui se combinent
L'amortissement annuel
Chaque année, vous déduisez un pourcentage de 80 % du prix d'acquisition (la base amortissable, hors terrain) de vos revenus fonciers. Ce montant vient réduire votre revenu imposable sans aucune sortie de trésorerie.
La déduction des charges
En plus de l'amortissement, vous déduisez toutes vos charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion. Le cumul des deux peut annuler totalement l'imposition de vos loyers.
L'imputation sur le revenu global
Grande nouveauté : si charges + amortissement dépassent vos loyers, le déficit foncier s'impute sur votre revenu global — jusqu'à 10 700 € / an (ou 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique jusqu'au 31/12/2027).
Les taux selon le niveau de loyer pratiqué
3,5 %
Plafond : 8 000 € / an
Loyer plafonné à environ 15 % sous le marché. Le niveau le plus accessible pour débuter, avec une déduction conséquente et un locataire plus facile à trouver.
4,5 %
Plafond : 10 000 € / an
Loyer plafonné à environ 30 % sous le marché. Un meilleur taux d'amortissement en contrepartie d'un loyer plus bas — l'équilibre à étudier selon votre situation fiscale.
5,5 %
Plafond : 12 000 € / an
Loyer plafonné à environ 45 % sous le marché. Taux maximal, pour les investisseurs avec une forte imposition cherchant à maximiser la déduction annuelle.
Pour les logements anciens rénovés (travaux ≥ 30 % du prix d'achat, DPE A ou B après travaux), les taux sont légèrement inférieurs : 3 % (intermédiaire), 3,5 % (social), 4 % (très social), avec un plafond de déficit foncier porté à 21 400 €/an jusqu'au 31/12/2027. Plafonds de loyers 2026 par zone : A bis 19,71 €/m² · Zone A 14,64 €/m² · Zone B1 11,80 €/m² · Zone B2/C 10,26 €/m².
Un T2 de 45 m² à 200 000 € en zone A — loyer intermédiaire, TMI 30 %
Simulation à titre indicatif, basée sur la méthode de la source Valority (TMI 30 % + PS 17,2 %). Loyer revalorisation +1,5 %/an. Les résultats varient selon votre situation fiscale personnelle, le taux d'emprunt et les conditions de location. Nos conseillers Groupe Confiance réalisent gratuitement votre étude personnalisée.
5 raisons concrètes d'investir en Jeanbrun
Toute la France, sans zonage
Là où le Pinel était limité aux zones A et B1, le Jeanbrun s'applique partout en France. Vous choisissez la ville selon vos convictions, votre connaissance du terrain et votre vision patrimoniale.
Loyers non imposés
Combiné aux charges déductibles, l'amortissement annuel neutralise l'imposition de vos loyers pendant toute la durée d'engagement. À TMI 30 %, l'économie peut dépasser 17 000 € sur 9 ans.
Double effet fiscal inédit
Première fois dans l'histoire fiscale française qu'un dispositif de location nue permet d'imputer le déficit foncier sur le revenu global — et non sur les seuls revenus fonciers. Un levier puissant pour les profils fortement imposés.
Neuf ET ancien éligibles
Un appartement neuf en VEFA ou un bien ancien à rénover (travaux ≥ 30 % du prix, DPE A/B visé) : le Jeanbrun offre deux voies pour investir et construire un patrimoine selon votre budget et vos préférences.
En nom propre, sans structure
Pas de SCI obligatoire, pas de comptabilité dédiée au sens de la location meublée : le Jeanbrun fonctionne en revenus fonciers classiques, avec une simple déclaration 2044. Simple, lisible, accessible à tous.
Hors plafond des niches fiscales
L'amortissement Jeanbrun n'est pas une réduction d'impôt : il n'entre pas dans le plafond annuel de 10 000 € des niches fiscales. Il peut se cumuler avec d'autres avantages fiscaux (PER, FCPI…) sans plafonnement.
Les conditions à respecter
Le bien
- Logement neuf ou en VEFA, dans un immeuble collectif (maisons individuelles exclues)
- Ou logement ancien avec travaux ≥ 30 % du prix d'achat, visant un DPE A ou B
- Acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028
- Performance énergétique RE2020 pour le neuf
- Non cumulable avec Denormandie ou dispositif Cosse sur le même bien
L'investisseur & la location
- Investissement en nom propre ou via SCI à l'IR (IS exclu)
- Location nue, à titre de résidence principale du locataire
- Engagement de location de 9 ans minimum, continu
- Respect des plafonds de loyers selon le niveau choisi (intermédiaire, social, très social)
- Respect des plafonds de ressources du locataire
- Location interdite à un membre du foyer fiscal ou à un associé de la SCI
Le Jeanbrun est-il fait pour vous ?
Le salarié fortement imposé
Vous êtes à TMI 30 % ou 41 % et vos loyers actuels (ou futurs) alourdissent votre impôt. L'amortissement Jeanbrun neutralise cette imposition année après année, sans sortie de trésorerie supplémentaire.
Le bâtisseur de patrimoine
Vous visez la constitution d'un patrimoine immobilier durable, en nom propre, sans contrainte de zone. Le Jeanbrun vous laisse libre de choisir la ville selon vos convictions et votre connaissance du marché.
Le préparateur de retraite
En combinant des loyers quasi non imposés pendant 9 ans et une valorisation patrimoniale dans l'immobilier neuf (RE2020), vous préparez des revenus complémentaires solides pour votre retraite.
De l'intention à l'investissement : les grandes étapes
Évaluer sa situation fiscale
TMI, revenus fonciers existants, capacité d'emprunt : la pertinence du Jeanbrun dépend directement de votre profil. Un bilan gratuit avec nos conseillers permet de chiffrer l'économie réelle avant tout engagement.
Choisir le niveau de location
Intermédiaire, social ou très social ? Le choix conditionne le taux d'amortissement et le niveau de loyer. Nos conseillers vous aident à trouver l'équilibre optimal entre rendement locatif et avantage fiscal selon votre TMI.
Sélectionner le programme éligible
Un logement neuf en VEFA dans un immeuble collectif, conforme RE2020, dans une ville à forte demande locative. Nos programmes Groupe Confiance sont sélectionnés sur ces critères, avec un accompagnement de A à Z.
Signer, financer, déclarer
Acte notarié, financement bancaire en nom propre, puis déclaration annuelle 2044 intégrant l'amortissement et les charges. Le dispositif Jeanbrun n'impose pas de comptabilité dédiée — une simplification bienvenue.
Points de vigilance à anticiper
La plus-value à la revente
Contrairement au LMNP, le Jeanbrun ne réintègre pas les amortissements dans la plus-value — mais la revente reste soumise au régime classique des plus-values immobilières (exonération totale IR après 22 ans de détention).
L'engagement de 9 ans
Un départ anticipé du locataire ne rompt pas l'engagement si le bien est remis en location dans les meilleurs délais. En revanche, une vacance prolongée peut remettre en cause les avantages fiscaux — l'emplacement est donc clé.
Les plafonds de loyers
Vous ne pouvez pas louer au-dessus des plafonds définis selon la zone et le niveau choisi. Avant d'acheter, vérifiez que le loyer plafonné reste cohérent avec le marché local pour garantir la demande locative.
La fenêtre d'acquisition
Le dispositif est ouvert jusqu'au 31 décembre 2028 uniquement. Si vous envisagez d'investir, la date de signature de l'acte authentique doit intervenir dans cette fenêtre — pas simplement la réservation.
Questions fréquentes
Des programmes neufs éligibles dès maintenant
Nous construisons et commercialisons des résidences neuves en immeubles collectifs, conformes RE2020, disponibles en VEFA — les conditions exactes pour investir en Jeanbrun. Nos programmes sont situés dans des bassins de vie dynamiques, sélectionnés pour leur attractivité locative durable et leur potentiel de valorisation patrimoniale.
Nos conseillers vous accompagnent de la sélection du bien jusqu'à la mise en location : analyse de votre situation fiscale, orientation vers les partenaires juridiques et financiers, suivi jusqu'à la livraison.
Voir nos programmes éligibles →Parlons de votre premier investissement
Un conseiller Groupe Confiance analyse votre situation fiscale, votre capacité d'emprunt et vos objectifs pour vous orienter vers le programme le plus adapté, résidence étudiante, Jeanbrun ou LLI, et vous accompagner jusqu'à la livraison.
