Vous le savez, la gestion locative de votre bien devient votre première préoccupation lorsque vous avez choisi d’acheter un logement pour le mettre en location. Vous avez de bonnes raisons d’hésiter. Soit vous vous chargez vous-même de toutes les démarches nécessaires et vous minimisez les frais. Soit vous déléguez cette mission à un professionnel de l’immobilier. Mais sur quelles prestations pourrez-vous compter et quel sera le montant de la facture ? La gestion locative comprend effectivement un vaste panel de services auxquels il faut ajouter les garanties qui assureront votre trésorerie. Alors quelle est la meilleure solution pour conjuguer rentabilité et sécurité ? Voici un tour d’horizon des possibilités qui s’offrent à vous avec leurs avantages et leurs inconvénients
- Gérer vous-même : un investissement en temps, un cadre juridique à respecter.
- Les agences immobilières, des professionnels aguerris et des couts variables.
- Déléguer la gestion locative, combien ça coute ?
- A quoi correspondent les garanties proposées.
- La gestion locative en ligne, des logiciels et des outils
- L’investissement locatif neuf, la gestion locative tout compris
- Le groupe Confiance : l’investissement locatif clé en main
La gestion locative ; un investissement en temps, un cadre juridique à respecter.
Bonne nouvelle, vous venez de récupérer les clés de votre nouvel appartement, seulement voilà, il va falloir maintenant trouver un locataire. Armez-vous de courage. Première étape, publier une annonce dans les media spécialisés, bien charger votre téléphone et planifier les heures de visite. Seconde étape, étudier les dossiers des locataires, sélectionner celui qui offre les meilleures garanties et vérifier tous les éléments présentés. Vous avez sélectionné le candidat idéal ? Il vous reste à rédiger le contrat de location, selon la législation à jour. Puis à vous déplacer pour l’état des lieux et la remise des clés. Mais votre mission ne s’arrête pas là. Il vous faudra aussi gérer les charges, les encaissements des loyers et éventuellement les impayés… Et rebelote à chaque changement de locataire, avec une remise en état des lieux avant la relocation.
Et oui la gestion locative c’est beaucoup de travail, de soucis, cela nécessite donc un gros investissement en temps mais aussi de bonnes compétences juridiques. Par ailleurs si vous avez investi loin de votre domicile, la location peut se transformer en galère.
Bref, vous êtes un peu découragé devant l’ampleur de la tache ? Pas de panique il existe différents prestataires qui peuvent vous aider à gérer de votre bien. Un service à la carte qui va des outils en ligne d’aide à la gestion assez bon marché jusqu’à prise en charge globale de toutes les démarches incluant une couverture totale des risques inhérents à la location. Suivez le guide …
Gestion locative : les agences immobilières, des professionnels aguerris et des couts variables.
Vous voulez économiser votre temps et votre énergie, le reflexe le plus courant est de déléguer la gestion à une agence immobilière. En ayant recours à un professionnel vous bénéficiez de ses connaissances du marché et de la législation en cours.. Il vous aide d’abord à évaluer le montant du loyer en fonction de la demande et de la situation de votre bien. L’agence en charge de la gestion locative joue le rôle d’intermédiaire entre le propriétaire du logement et le locataire. Son réseau et son expérience lui permettent de trouver rapidement un locataire solvable. Ses compétences lui permettent de couvrir tous les actes de gestion :
- la rédaction du bail,
- la perception des loyers et charges
- l’envoi des quittances au locataire
- la révision annuelle du loyer
- la régularisation des charges
- les déclarations fiscales
- la prise en charge des réparations nécessaires
- la gestion des sinistres non couverts par l’assurance habitation du locataire.
La gestion locative, combien ça coûte ?
Les honoraires varient d’une agence à l’autre. Avant de vous décider, il est donc conseillé de faire jouer la concurrence, en comparant les tarifs et les services proposés par plusieurs professionnels du secteur.
D’une manière générale, la rémunération des agences se calcule à partir du montant des loyers charges comprises. En moyenne, celle-ci varie entre entre 6 et 10%, HT, du loyer annuel encaissé. Mais les honoraires peuvent atteindre facilement 15% si vous ajoutez les garanties loyers impayés et vacance locative.
Par ailleurs, le tarif de base pour la gestion locative ne comprend souvent que l’encaissement des loyers, la délivrance des quittances, le paiement des charges et leur régularisation. Tous les services complémentaires font l’objet d’une facturation séparée selon la grille tarifaire. Les honoraires des agences immobilières sont libres, mais ils doivent impérativement être affichés et bien visibles. N’hésitez pas à demander le détail précis des prestations couvertes. Sans oublier, bien sur, les tarifs de tous les actes de gestion supplémentaires qui vous sont proposés.
A quoi correspondent les garanties proposées.
Tout investissement locatif appuie sa rentabilité sur l’encaissement des loyers. Quelques soient les garanties financières demandées au locataire, le défaut de paiement des loyers reste le risque principal auquel tout propriétaire est exposé. A quelques exceptions près, l’achat d’un bien immobilier passe inévitablement par un emprunt bancaire. Et ce sont les loyers perçus qui vous permettent de couvrir tout ou partie de vos mensualités de crédit. Il suffit donc de quelques loyers impayés pour bouleverser l’équilibre de votre trésorerie.
Il existe plusieurs cas de figure qui vous expose à cette situation désagréable. D’abord les difficultés financières que peut rencontrer votre locataire. Personne n’est à l’abri d’un accident de la vie. Mais aussi un délai de relocation important. D’autant plus quand il est dû à la nécessité de remettre en état le logement dégradé par les locataires précédents . Vous avez bien sur des recours juridiques mais leur exécution prend toujours du temps. Et en attendant, c’est à vous d’assumer les dégâts !
Les assureurs ont donc mis en place des garanties spécifiques à l’immobilier locatif. Elles couvrent les loyers impayés, la carence locative et même la dégradation de votre bien par ses occupants.
À elles seules, ces garanties représentent un cout annuel qui varie entre 2 à 3% pour le remboursement des loyers impayés. Il faut compter 6% pour une couverture globale des risques.
Découvrez toutes la liste complète des garanties
La gestion locative en ligne, des logiciels et des outils au service des propriétaires
Ces dernières années, on a pu constater l’émergence sur le marché de nouveaux acteurs qui proposent des solutions de gestion locative en ligne. Différents sites mettent ainsi à la disposition des propriétaires plusieurs outils d’aide à la gestion. Vous y trouvez notamment des contrats de bail actualisés en conformité avec loi, des quittances de loyers, ou encore des systèmes de notifications pour les avis d’échéance …
Néanmoins cette alternative à la délégation du mandat de gestion de votre bien ne vous décharge pas de la relation propriétaire /locataire. Ni des démarches telles que visite, état des lieux et travaux éventuels. Mais ces sites de gestion virtuelle vous donnent accès à des logiciels conçus pour vous assister dans votre mission de gestionnaire. Un service très utile si vous vous charger vous-même de louer votre bien. Mais aussi très accessible puisqu’il vous coutera seulement de 3€ par mois à 90€ par an pour le plus onéreux. Certains prestataires mettent également un conseiller à votre disposition pour répondre à vos interrogations tout au long de la semaine.
Certaines agences immobilières traditionnelles ont également recours aujourd’hui à la dématérialisation de leurs services à travers une plateforme en ligne avec un accès 24h/24 toutes les informations concernant la gestion des biens. Une pratique qui devrait se généraliser dans les années à venir.
L’investissement locatif neuf et la gestion intégrée
Si vous avez choisi d’investir dans l’immobilier neuf, il est probable que le promoteur du programme vous propose un service de gestion locative intégré dans l’offre commerciale. Mais dans la plupart des cas le promoteur délègue cette gestion à un tiers. Une fois le logement livré, le constructeur se degage de toute responsabilité concernant la situation, le standing, et la valeur du bien vendu sur le marché locatif.
Avant d’opter pour la délégation du mandat de gestion, renseignez-vous sur l’étendue des garanties proposées. Assurez-vous que le promoteur se charge lui-même de la gestion. Mais également que son antériorité permet d’évaluer la qualité de ses programmes dans le temps. Car l’avantage de l’intégration de ce service à la vente est de vous libérer complètement de toutes les préoccupations liées à l’exploitation de votre bien. Il est loué dès la remise des clés. Tous les aléas sont pris en charge et les risques couverts par des assurances et vous vous contentez de percevoir vos revenus locatifs.
Le groupe Confiance : l’investissement locatif clé en main
Le groupe Confiance est spécialiste de l’investissement locatif Pinel à revenus garantis. Considéré comme le placement le plus rentable et le mieux sécurisé du marché, il est plus que jamais, plébiscité par les investisseurs.
Construction, financement, gestion locative, syndic et transaction, chez Confiance, tous les services sont unifiés au sein d’un même ensemble afin de garantir 100% du cycle d’investissement.
En effet, lorsque vous achetez pour louer, le 1er critère est de bien choisir l’emplacement. Un bassin d’emploi à proximité des écoles et des universités, avec un bon réseau de transport public, vous assurera une place de choix sur le marché du logement. La qualité de la construction, des prestations et un environnement paysagé placera votre bien dans le haut de la demande.
Les chiffres enregistrés par le groupe Confiance attestent de la performance de cette configuration. Avec plus de 200 demandes pour une offre de logement, les biens sont loués dès la livraison et le délai moyen pour la relocation ne dépasse pas 8 jours. Bien sur l’entretient des résidences est également déterminant pour préserver la valeur des biens et la qualité de vie des résidents.
Un placement 100% sécurisé
Grâce à ces résultats, une antériorité de plus de 30 ans et une gestion locative restant toujours fluide, Confiance a pu négocier avec les assureurs les meilleures garanties du marché.
- Le remboursement des loyers impayés avec un plafond de 90 000 €,
- La carence locative couvrant 100 % du loyer net pendant 12 mois à compter du premier mois de mise en location
- La vacance locative garantie pendant 7 mois sans franchise,
- Une prise en charge par l’assureur de la détérioration immobilière à hauteur de 10 000€ par sinistre
- Une protection juridique avec un plafond de 6000 € par sinistre.
Aucune mauvaise surprise, votre investissement locatif est sécurisé quoi qu’il arrive. Ce qui constitue un argument de poids, aussi bien pour obtenir un crédit bancaire au moment du financement de votre acquisition, que pour revendre votre bien dans les meilleures conditions.
Quant au coût global, qui comprend la gestion locative, les frais de syndic et l’ensemble des garanties citées, il reste nettement inférieur à celui proposé par les agences immobilières soit 11% du loyer annuel.
Vous avez désormais toutes les informations nécessaires pour éclairer votre choix du mode de gestion locative qui vous convient. Le plus économique, bien sur, est de vous en occuper vous-même. Mais la mission se révèle très chronophage et quasiment impossible si votre bien est éloigné de votre domicile. Un élément à prendre à considération au moment de l’achat. Mais attention, ce n’est pas forcément parce qu’un logement se situe à côté de chez vous, que vos loyers seront garantis.
Mieux vaut un petit effort financier qui assure vos revenus locatifs, plutôt que vous retrouvez confronté à des difficultés de trésorerie.
