Dispositif Jeanbrun vs LLI : comment choisir selon votre profil ?
Depuis 2026, deux dispositifs fiscaux coexistent pour les investisseurs dans le neuf : le Jeanbrun et le LLI (Logement Locatif Intermédiaire). Deux mécanismes différents, deux profils d'investisseurs distincts. Voici les clés pour faire le bon choix, et construire un patrimoine qui vous ressemble.
Deux dispositifs nés du même objectif
Relancer la construction de logements, soutenir l'investissement privé et développer l'offre locative sur l'ensemble du territoire : voilà l'ambition commune qui a donné naissance, dans la loi de finances du 19 février 2026, au dispositif Jeanbrun et au dispositif LLI.
Pourtant, si leur finalité est partagée, leur fonctionnement est profondément différent. L'un s'adresse à l'investisseur individuel qui souhaite gérer son bien en direct, l'autre convient davantage à ceux qui souhaitent structurer leur patrimoine via une société ou un véhicule d'investissement dédié.
💡 Ni meilleur ni moins bon que l'autre, chaque dispositif répond à une situation spécifique. La bonne question n'est pas "lequel est le plus avantageux ?" mais "lequel correspond à mon profil, à ma fiscalité et à mon projet ?"
Ce qui les distingue, point par point
| Critères | Dispositif Jeanbrun | Dispositif LLI |
|---|---|---|
| Structure juridique | Nom propre uniquement | Possible via société (SCI IS, SARL…) |
| Mécanisme fiscal | Amortissement déduit des revenus fonciers | Réduction de TVA à 10 % à l'achat |
| Taux d'amortissement | 3,5 % à 5,5 % / an selon le loyer pratiqué | Non applicable |
| Avantage immédiat | Effet progressif sur 9 ans | Économie directe à l'acquisition (TVA réduite) |
| Zonage | Aucune contrainte géographique | Zones éligibles définies (A, A bis, B1) |
| Engagement locatif | 9 ans minimum | 20 ans minimum |
| Plafonds de loyers | Oui, selon la catégorie (intermédiaire, social, très social) | Oui, loyers intermédiaires |
| Plafonds de ressources | Oui | Oui |
| Cumul possible | Avec le déficit foncier et le LLI | Avec le Jeanbrun |
À qui s'adresse chaque dispositif ?
Le Jeanbrun, taillé pour l'investisseur en nom propre
Le dispositif Jeanbrun est conçu pour les particuliers qui souhaitent investir directement, sans création de société, et bénéficier d'un allègement fiscal progressif sur la durée. Son fonctionnement repose sur l'amortissement annuel déductible de vos revenus fonciers (entre 3,5 % et 5,5 % de la valeur du bien selon le niveau de loyer pratiqué) avec un plafond annuel selon la catégorie locative.
Il correspond particulièrement à :
• Les contribuables à TMI élevée (30 % et plus) : plus votre tranche d'imposition est haute, plus l'amortissement se traduit en économie d'impôt concrète.
• Les primo-investisseurs qui souhaitent une gestion simple, sans structure juridique à créer ni comptabilité complexe.
• Les investisseurs en quête de flexibilité géographique : le Jeanbrun s'applique partout en France, sans zonage imposé.
• Les profils patrimoniaux à long terme, qui souhaitent préparer leur retraite tout en construisant un actif immobilier de qualité.
Ce qu'il faut avoir en tête : l'avantage fiscal est progressif et se déploie sur 9 ans. Ce n'est pas un gain immédiat, mais une optimisation durable qui protège vos revenus fonciers année après année.
Le LLI, idéal pour structurer un projet de grande ampleur
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) propose une logique différente : une TVA réduite à 10 % dès l'acquisition, soit une économie immédiate et significative sur le prix d'achat. En contrepartie, l'engagement locatif est plus long (20 ans minimum) et le dispositif peut s'exercer via une société soumise à l'IS.
Il correspond particulièrement à :
• Les investisseurs souhaitant structurer via une SCI ou une société, qui bénéficient ainsi d'une comptabilité dédiée et d'une gestion patrimoine distincte de leur situation personnelle.
• Les profils recherchant un avantage immédiat sur le prix d'achat plutôt qu'une optimisation fiscale étalée dans le temps.
• Les investisseurs de long terme qui ont une vision patrimoniale sur 20 ans et plus, souvent dans une logique de transmission ou de constitution de capital multigénérationnel.
• Les projets d'envergure (plusieurs biens, plusieurs associés) pour lesquels la structure sociétaire offre souplesse et lisibilité.
Ce qu'il faut avoir en tête : la durée d'engagement de 20 ans est un point d'attention réel. Elle nécessite une visibilité claire sur votre situation personnelle et patrimoniale sur le long terme.
Bonne nouvelle : les deux dispositifs sont cumulables
C'est l'un des atouts souvent méconnus : le dispositif Jeanbrun et le LLI peuvent être appliqués simultanément sur un même bien, dès lors que les conditions de chacun sont respectées. Cette combinaison peut offrir un avantage fiscal renforcé, en associant la TVA réduite à l'achat (LLI) à l'amortissement annuel déductible (Jeanbrun).
Cette stratégie avancée mérite toutefois une analyse fine de votre situation personnelle. Nos conseillers Groupe Confiance sont formés à ces montages et vous accompagnent pour en évaluer la pertinence au regard de votre profil.
En résumé : trouvez votre profil
Vous êtes salarié ou professionnel libéral, fortement imposé, et souhaitez investir en direct ?
→ Le dispositif Jeanbrun est probablement votre meilleur allié.
Vous souhaitez investir via une société ou constituer un patrimoine avec des associés ?
→ Le dispositif LLI offre la structure et les avantages adaptés à votre projet.
Vous êtes investisseur aguerri avec une vision patrimoniale à 20 ans et plus ?
→ La combinaison Jeanbrun + LLI mérite une étude personnalisée avec l'un de nos conseillers.
Groupe Confiance : vos programmes neufs éligibles Jeanbrun et LLI
Nous développons et commercialisons des résidences neuves en immeuble collectif, conformes aux exigences RE2020, livrées ou acquises en VEFA, les conditions exactes pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, du LLI, ou des deux à la fois.
Nos conseillers vous accompagnent de A à Z : sélection du bien selon votre profil fiscal, analyse de votre capacité d'investissement, étude de rentabilité et orientation vers les bons partenaires (notaire, expert-comptable, courtier).
Parce qu'un bon investissement ne se résume pas à choisir le bon dispositif, il se construit avec les bonnes personnes.
Parlons de votre projet
Jeanbrun, LLI ou les deux, étudions ensemble la meilleure stratégie pour vous.
