La valeur verte est la nouvelle valeur ajoutée de tous les produits que nous consommons, de l’alimentation jusqu’à l’immobilier. L’impact énergétique des logements sur l’environnement est devenu aujourd’hui un critère significatif lors de l’évaluation du prix de vente, comme du montant des loyers.
Afin de faire face à l’urgence climatique, le Gouvernement s’est fixé l’objectif d’atteindre la neutralité carbone d’ici 2050. Dans ce but, il pénalise désormais les passoires thermiques. A cela s’ajoute la crise énergétique et l’augmentation considérable du montant des factures d’électricité ou de gaz. Pour les français il ne s’agit plus seulement de préserver l’avenir de la planète, mais de pouvoir assumer financièrement la flambée du coût de l’énergie.
- Qu’est-ce que la valeur verte
- Qu’est-ce que le DPE
- Un audit énergétique obligatoire depuis avril 2023
- Les logements consommant plus de 450 kWh/m2 interdits à la location
- La mise à niveau énergétique du parc immobilier français : un chantier immense.
- Rénover, oui mais comment à quel prix ?
- Evaluez la valeur verte de votre bien
Qu’est-ce que la valeur verte
C’est l’agence de la transition écologique qui a donné la 1ere définition de la valeur verte en 2011. Elle la désignait ainsi comme « la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale ».
Celles des notaires de France a apporté ensuite les précisions suivantes : « la valeur verte représente l’augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre. Toutes les autres caractéristiques étant égales par ailleurs« .
En effet, l’étude statistique du Conseil supérieur du notariat publié en octobre 2020, portant sur les transactions enregistrées en 2019, démontre bien que les biens économes en énergie, soit classés A ou B, se vendent nettement plus cher que des logements équivalents avec de mauvaises performances environnementales.
Qu’est-ce que le DPE
La valeur verte d’un logement s’évalue donc en fonction de sa consommation énergétique : chauffage, électricité, eau chaude. Son évaluation fait l’objet d’un classement official à travers le diagnostic de performance énergétique.
Le DPE et son étiquette vert jaune rouge allant de A à G nous est de plus en plus familier. Ce document évalue la consommation d’énergie ainsi que les taux de gaz à effet de serre du logement.
Le calcul DPE a évolué au cours des années, il se base principalement sur la méthode 3CL.
- Le mode de ventilation (naturel ou vmc – ventilation mécanique contrôlée)
- La déperdition thermique
- Le chauffage (gaz, fuel ou électricité)
Pour vous faire une idée, vous pouvez calculer vous-même la performance énergétique de votre logement. Il suffit pour cela d’additionner la consommation d’énergie des 3 dernières années. Pour ensuite la diviser par le nombre de mètres carrés. Mais attention le DPE doit être réalisé par un professionnel pour avoir une valeur officielle.
Un audit énergétique obligatoire depuis avril 2023
En cas de vente le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) et remis au futur acquéreur. Il doit être fourni également au locataire du logement. Des sanctions sont prévues si le DPE non conforme à la réglementation.
Lorsque le logement mis en vente appartient aux classes énergétiques D, E, F ou G avec une consommation en énergie primaire d’un minimum de 331 kilowattheures par m² et par an. Il faut obligatoirement faire réaliser un audit énergétique.
Les logements consommant plus de 450 kWh/m2 interdits à la location
Les mesures coercitives du gouvernement contre les passoires thermiques sont progressivement appliquées. Depuis le 1er janvier 2023, l’Etat interdit la location des logements dont la consommation d’énergie dépasse le seuil de 449 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Le logement est alors considéré comme indécent et ne peut plus être loué.
La mise à niveau de la valeur verte du parc immobilier français : un chantier immense.
Afin de faire face à l’urgence climatique, le Gouvernement a fixé des objectifs ambitieux : atteindre la neutralité carbone d’ici 2050. Mais aussi devenir le premier grand pays industriel à sortir de sa dépendance aux énergies fossiles. Le secteur du bâtiment représente en France près de 45% de la consommation d’énergie finale. Il génère plus de 25% des émissions de gaz à effets de serre, dont environ deux tiers proviennent des logements particuliers. Sur 30 millions de résidences principales, 5,2 millions sont des passoires thermiques.
Quelle différence entre énergie primaire ou énergie finale ?
En 2022 on comptait 2 032 000 résidences principales classées G. Parmi elles, 812 000 étaient en location dans le parc privé ou social. Mais si l’étiquette DPE mentionne une consommation de plus de 450 kWh/m2/an il faut aussi déterminer s’il s’agit de l’énergie primaire ou finale.
Le transport une élément déterminant
Des énergies comme le gaz, le pétrole, le bois sont des énergies primaires, car elles sont utilisables sans transformation. L’électricité n’est pas une énergie primaire : elle est obtenue par transformation de ressources naturelles dans des centrales de production avec un rendement moyen inférieur à 40%. Ensuite elle doit être acheminée jusqu’aux lieux d’utilisation.
En France, le coefficient de conversion pour l’électricité, entre énergie primaire et énergie finale, est de 2,58. Autrement dit, plus de 60 % de l’énergie primaire est perdue lors de la production et le transport de l’énergie électrique.
Le seuil maximal étant défini en énergie finale, l’interdiction ne cible donc pour l’instant que 191 000 logements environ, surtout chauffés au fioul ou au gaz. Mais beaucoup plus de passoires énergétiques seront concernées dans l’avenir. En 2025 2 millions de résidences principales classées G seront interdites de location. Celles classées F en 2028 et E en 2035.
Rénover, oui mais comment à quel prix ?
Les appartements qui présentent un DPE classé F ou G sont en général situés dans des immeubles anciens mal conçus et mal isoles, datant d’une époque où l’énergie fossile était peu chère et semblait inépuisable.
Il est bien sur possible d’améliorer les performances thermiques du logement avec des fenêtres modernes à double vitrage, des travaux d’isolation intérieure et un mode de chauffage plus économique. Mais difficile de sortir du classement comme passoire thermique sans une rénovation au niveau de l’immeuble. Car pour que l’isolation thermique soit réellement efficace il faut qu’elle se fasse de l’extérieur.
Même chose pour le chauffage collectif, les vielles chaudières devant être remplacées par d’autres systèmes comme la pompe à chaleur par exemple. Mais il appartient à la copropriété de se mettre d’accord pour faire d’abord réaliser un audit énergétique avant d’entamer les travaux.
Les prix des travaux dépendent bien sûr de l’état initial et de la surface. Pour une isolation des murs intérieurs il faut compter environ 100€ du M2 et 100€ par fenêtre. Dans le cadre de la copropriété c’est plus difficile à évaluer, mais on peut tabler sur environ 15 à 20000 € par appartement.
Evaluez la valeur verte de votre bien.
D’une manière générale si votre logement affiche un classement A ou B il vaut plus cher que le même logement classé D.
Si les prix de vente diffèrent d’une région à l’autre. Un bien avec une bonne note énergétique se vend aujourd’hui de 15 à 20 % plus cher qu’une passoire thermique.
Une tendance qui devrait se confirmer dans les années qui viennent avec l’entrée en vigueur des interdictions de location.
Voilà une bonne nouvelle pour les propriétaires de logements neufs, dont la construction est soumise à une réglementation thermique stricte depuis 2012. Ils bénéficient de la valeur verte qui leur assure désormais une plus-value significative en cas de revente.
