Une fiscalité optimisée constitue un objectif prioritaire lorsque vous placer votre argent dans l’immobilier locatif. Car des revenus fonciers lourdement imposés compromettent significativement la rentabilité de l’opération. Lorsque vous investissez dans une résidence services vous bénéficiez du statut de loueur meuble non professionnel (LMNP) qui vous donne la possibilité d’amortir chaque centime dépensé. La déduction des charges liées à l’investissement et le mécanisme d’amortissement permettent ainsi de générer des revenus totalement défiscalisés pendant une très longue période.
- Comment obtenir le statut LMNP
- Quelles sont les conditions du LMNP
- Une fiscalité optimisée grâce au régime d’imposition
- Le régime micro-Bic : une comptabilité simplifiée
- Le régime au bénéfice réel et son dispositif d’amortissement fiscal
- LMNP : une fiscalité optimisée avec des revenus non imposables pendant 30 ans
- La Récupération de la TVA : le grand plus de l’investissement en résidence-services
- La société de gestion se charge de tout.
Comment obtenir le statut LMNP
Lorsque vous devenez bailleur d’un logement meublé, vous devez déclarer votre activité de loueur meublé non professionnel. Pour cela Il suffit de vous inscrire sur le site de l’INPI dès la mise en location de votre bien. Les revenus que vous allez percevoir ne sont pas des revenus fonciers ordinaires. Vous serez imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Quelles sont les conditions du LMNP
Pour être considéré comme Loueur Non Professionnel il faut que le revenu annuel issu des loyers ne dépasse pas 23 000 €. Ou bien qu’il soit inférieur à la moitié des ressources totales de votre foyer fiscal. Si vous dépasser cette limite vous passez alors dans la catégorie Loueur Professionnel.
Une fiscalité optimisée grâce au régime d’imposition
Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime au bénéfice réel.
Si les recettes locatives sont inférieures ou égales à 77 700 € (nouveau plafond fixé depuis le 1er janvier 2023) le régime qui s’applique par défaut est celui du micro BIC. Si elles excèdent ce plafond, vous devez automatiquement déclarer vos revenus au régime réel.
Le régime micro-Bic : une comptabilité simplifiée
Dans le cadre du régime Micro Bic le bénéfice taxable de vos revenus locatifs est réduit d’un abattement forfaitaire de 50 %.
Cette formule vous simplifie la vie en vous exonérant de toute comptabilité. Il vous suffit, en effet, de reporter le montant total des loyers perçus au cours de l’année sur votre déclaration de revenus. Le service des impôts applique automatiquement l’abattement forfaitaire de 50 %.
Mais cet abattement étant supposé prendre en compte toutes les charges inhérentes à l’investissement comme à la location, vous ne pourrez plus rien déduire de vos revenus locatifs. Ce régime ne vous permet donc pas de profiter d’une fiscalité optimisée à 100%
Le régime au bénéfice réel et son dispositif d’amortissement fiscal.
A la différence du Micro Bic le régime au réel permet d’amortir comptablement la valeur de votre investissement pour arriver à une fiscalité optimisée à 100%.
Toutes les dépenses rentrant dans la catégorie charges déductibles sont bien sûr soustraites de vos revenus fonciers (frais de gestion, travaux, assurances, taxe foncière, CSG, intérêts d’emprunt …).
Mais, en plus, vous pouvez amortir les montants investis dans l’acquisition du logement et de son mobilier. Le prix du bien s’amortit sur une période de 30 ans et le coût des meubles sur 10 ans.
Vous créez ainsi un déficit foncier reportable sur plusieurs années. Grâce à ce régime vous bénéficiez vraiment d’une fiscalité optimisée. Puisque vos revenus locatifs ne sont pas imposés pendant une très longue durée.
Seul inconvénient : en cas de déficit celui-ci ne peut pas être reporté sur vos autres revenus imposables.
LMNP : une fiscalité optimisée avec des revenus non imposables pendant 30 ans
Le principe est simple. Les investissements de départ, les sommes engagées dans les charges déductibles ainsi que les différents travaux effectués sont entièrement déductibles de vos impôts fonciers. Lorsque le total dépasse le montant des loyers, cela constitue un déficit foncier reportable pendant les dix années suivantes.
Concrètement lorsque vous déduisez de vos loyers les charges de copropriété et les intérêts du crédit, mais aussi une quote-part du prix du bien et du mobilier intégré. Vos revenus locatifs échappent alors à l’impôt.
La Récupération de la TVA : le grand plus de l’investissement en résidence-services
Cerise sur le gâteau, l’achat d’un logement en résidence gérée, est le seul investissement qui vous donne la possibilité de récupérer la TVA de 20%. Seule condition acquérir un bien neuf en VEFA, situé dans une résidence de service.
Pour en profiter, il vous faudra conserver votre bien au moins vingt ans et qu’il soit confié à un gestionnaire pendant 9 ans minimum. Vous devrez, à défaut, régler la TVA au prorata de la période non effectuée.
Mais si vous respectez ces conditions, vous pouvez e le montant de votre investissement en récupérant les 20% de TVA sur le prix du logement et des meubles. Un avantage fiscal conséquent qui s’ajoute à ceux procurés par le LMNP avec pour résultat une fiscalité optimisée à 100%
La société de gestion se charge de tout
Le gestionnaire est votre seul locataire. Il effectue toutes les démarches depuis la sélection du locataire jusqu’au versement de vos loyers. Vous n’avez rien à faire. Les conditions et obligations sont spécifiées dans le bail commercial liant le bailleur et l’exploitant. Il engage les deux parties pour une période de 9 ans minimum.
À la livraison du bien, vos loyers sont garantis par le gestionnaire. Ils vous sont versés régulièrement pendant toute la durée du bail commercial. Vos revenus sont nets de charges d’entretien comme précisé dabs les conditions du bail commercial. Vous conservez seulement à votre charge les impôts et la taxe foncière. Et si vous avez bien optimisé votre fiscalité grâce à l’amortissement, vos impôts sont réduits à 0 et vous percevez 100% de vos revenus locatifs.
