La France est confrontée à un problème structurel de pénurie de logements depuis de nombreuses années, et les perspectives pour les années à venir sont préoccupantes. Cette crise immobilière est le résultat d’une combinaison de facteurs tels que les besoins croissants en logements, la crise du marché du neuf, la fin de la loi Pinel prévue le 31 décembre 2024, l’interdiction de location des logements classés F et G
- Le problème structurel de la pénurie de logements en France
- Les besoins en logements dans les prochaines années
- La crise du marché du neuf et la fin de la loi Pinel
- Les passoires thermiques retirées du marché location
- Une pénurie de logement en constante réévaluation
- Du manque de terrains disponibles à l’explosion des prix de l’immobilier
Le problème structurel de la pénurie de logements en France
Selon l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), les Français consacrent plus de 20 % de leurs revenus au logement, ce qui en fait le premier poste de dépenses contraintes des ménages. Malgré cela, le pays souffre d’une pénurie de l’offre de logements depuis plusieurs années. Cette situation est préoccupante, car elle a un impact direct sur les ménages qui ont du mal à trouver un logement adapté à leurs besoins.
Des besoins croissants en logements dans les prochaines années
La demande de logements en France est en constante augmentation en raison de plusieurs facteurs démographiques et économiques. La croissance de la population, l’urbanisation continue et les changements dans les modes de vie ont contribué à cette demande croissante. De plus, la demande de logements sociaux est également en hausse, avec environ 2,2 millions de demandes en attente et 200 000 personnes en hébergement d’urgence tous les soirs.
Cependant, malgré ces besoins évidents, la construction de nouveaux logements connaît aujourd’hui une baisse significative : inflation, augmentation du prix du foncier, du coup de la construction, limitation de l’accès au crédit, hausse des taux … Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), seulement 16 912 programmes commerciaux ont été lancés en France en 2023, ce qui constitue un chiffre jamais vu depuis la création de la fédération en 2010. Cette diminution de l’offre de logements aggrave encore la crise immobilière et renforce la perspective d’une grave pénurie de logements dans les années à venir.
La crise du marché du neuf et la fin de la loi Pinel
La crise du marché du neuf en France est un facteur majeur contribuant à la pénurie de logements. Les promoteurs et constructeurs rencontrent des difficultés pour lancer de nouveaux programmes immobiliers, ce qui limite l’offre disponible sur le marché. Selon la FPI, la baisse du nombre de programmes commerciaux lancés est sans précédent, ce qui accentue les tensions sur le marché immobilier.
La fin annoncée du dispositif Pinel aggrave davantage la pénurie de logements.
Les investisseurs immobiliers privés bénéficiaient jusque-là d’une réduction d’impôts significative, jusqu’à 20% du prix d’achat d’un logement neuf destine à la location dans une zone tendue. Cet avantage fiscal a beaucoup contribué au développement du parc immobilier neuf dans les zones ou la demande était supérieure à l’offre. Selon l’évaluation l’inspection générale des finances réalisée entre 2014 et 2017, les investissements en loi Pinel représentaient 48% des ventes de logements neufs sur la période. La suppression pure et simple de ce dispositif le 31 décembre 2024 va donc les investisseurs vers d’autres types d’actifs, creusant encore plus la pénurie de logements en France.
Les passoires thermiques retirées du marché locatif
D’ici 2025 tous les logements notés F et G selon diagnostic de performance énergétique seront interdits à la location. Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique, ce classement concerne plus de 17 % du parc des résidences principales en France. Soit 5,2 millions de logements selon les chiffres de l’Observatoire alors que la FNAIM, elle, évalue le nombre entre 7 et 8 millions.
Outre le coût des travaux de réhabilitation, trouver des professionnels qualifiés et certifiés RGE relève d’une mission impossible dans beaucoup de régions. Les millions de logements concernés vont donc disparaître durablement de l’offre locative
Une pénurie de logement en constante réévaluation mais toujours à la hausse.
Alors qu’il y a quelques mois la Fédération des Promoteurs Immobiliers avait estimé les besoins en logements neufs à 449 000 par an pendant 10 ans. Renchérissant alors sur la cour des comptes qui elle annonçait le chiffre de 370 000. L’étude publiée à l’occasion du dernier congrès des HLM dépasse largement cette évaluation. Elle estime, en effet, qu’il ne faudrait pas moins de 518 000 logements par an entre 2024 et 2040, dont 198 000 logements sociaux, pour répondre à la pénurie de logements qui se profile.
Du manque de terrains disponibles à l’explosion des prix de l’immobilier
La loi ZAN, zéro artificialisation nette, stipule qu’entre 2021 et 2030 la France doit réduire de moitié l’utilisation des espaces naturels, agricoles ou forestiers, par rapport aux dix années précédentes. Pour atteindre l’objectif de zéro artificialisation nette des sols en 2050.
Son application, confirmée en 2023, devrait donc raréfier la disponibilité des terrains à bâtir dans les années qui viennent. Selon le dernier rapport du Cabinet Arthur Loyd, les principaux bassins d’emploi pourraient être particulièrement impactés par cette limitation.
Avec pour conséquence une augmentation drastique des prix de l’immobilier dans les zones concernées. Ce rapport https://www.arthur-loyd.com/barometre-7eme-edition cite notamment les agglomérations de Lyon, Bordeaux, Rennes, Nantes, Toulouse comme les plus exposées à une explosion des prix.
