La location meublée s’est fortement développée ces dernières années. Avec une offre sur la France entière en augmentation de 18% sur l’année 2020, elle représente désormais plus de la moitié des offres locatives en Ile-de-France. Une croissance qui s’explique par une demande multiforme. Etudiants, professionnels en mobilité, co-living ou tourisme, les logements meublés s’adaptent bien aux modes de vie actuels.
L’entrée en vigueur de la loi Allur a obligé les bailleurs à proposer un niveau de confort élevé. Vivre en meublé est devenu la meilleure option économique pour les installations temporaires comme les courts séjours.
Deux grandes familles se partagent le marché de la location meublée, la location annuelle et la location touristique. Que vous investissiez dans l’une ou l’autre de ces catégories, vous avez accès au statut LMNP et à ses avantages fiscaux.
- Les logements meublés loués à l’année
- Le co-living
- Les locations meublées de tourisme
- Quel mode de gestion locative choisir
- La location meublée en résidences de service
- Le statut fiscal de la location meublée
Les logements meublés loués à l’année
La location meublée classique est devenue de plus en plus populaire auprès les investisseurs immobiliers. Elle offre une rentabilité stable et régulière assortie d’avantages fiscaux très intéressants.
Cette formule s’adresse à des locataires qui souhaitent en faire leur résidence principale pendant une période limitée. Le bail de location meublée doit, néanmoins, être d’une durée minimale d’un an, conformément à la loi Alur. La durée peut toutefois se réduire à neuf mois pour un bail étudiant. Ou encore à dix mois maximum, non renouvelable et non reconductible pour un bail mobilité.
Par ailleurs, les propriétaires doivent fournir mobilier, électroménager et tous les ustensiles nécessaires à la vie quotidienne. Mais aussi assurer leur entretien et leur remplacement en cas de besoin.
Les avantages de la location meublée longue durée
En louant votre logement meublé, vous percevez un loyer de 15 à 20 % plus élevé que pour une location vide.
Vous percevez des revenus réguliers tout en gardant la maitrise de votre bien à travers le bail de courte durée. Cela vous permet de le vendre facilement, quand vous le souhaitez. D’autant que le locataire n’a aucun droit de préemption sur le logement qu’il occupe.
Autres avantage dans les conditions de crédit actuelles, la demande de locations meublés porte majoritairement sur les petite surfaces, 60% de T1 sur toute la France. Paris, Lyon et Montpellier étant les 3 villes françaises où la demande de location de T1 meublés est la plus importante.
La location meublée en coliving
Le « vivre-ensemble » est la nouvelle tendance du marché de la location meublée. Répondant à la pénurie de logement dans les grandes villes, les demandes de co-living explosent.
A la fois conviviale et économique, cette formule de location meublée permet de réduire le loyer en le partageant à plusieurs, tout en profitant d’espaces communs plus vastes. Le co-living ressemble beaucoup á la colocation, mais en mieux. C’est à dire avec un aménagement pensé pour une vie harmonieuse à plusieurs, qui mélange jeunes actifs, étudiants et même parfois des personnes âgées. Les logements doivent offrir à la fois de vrais espaces privés, des espaces communs de vie mais aussi des espaces connectés pour le télétravail.
Les conditions spécifiques au coliving ?
Ce type de location nécessite d’investir dans un aménagement adapté et des équipements performants. Il requiert aussi un temps gestion relativement important pour organiser la logistique et l’entretien. Mais ces efforts se révèlent rentables avec des économies d’échelle pour les travaux et l’entretien, amortissables sur plusieurs années. Le loyer est aussi nettement plus élevé qu’avec un seul locataire pour la même surface.
Bail unique ou bail individuel
Il existe deux types de bail adaptes à la colocation.
- Un bail individuel pour chaque locataire qui est seul responsable du règlement de sa part de loyer. En cas de défaut de paiement le bailleur doit entamer une procédure classique de recouvrement.
- Ou le bail unique qui implique que chaque colocataire soit responsable du non-paiement du loyer par l’un d’entre eux. Pour cela il faut inclure, sans faute, une clause de solidarité dans le contrat de bail signé par l’ensemble des locataires. Ila auront ainsi l’obligation de payer la part de loyer non acquittée. Faute de quoi le bail pourra être résilié par le propriétaire.
Les locations meublées de tourisme
Longtemps limitée aux vacances d’été en famille, la location meublée de tourisme a connu une véritable révolution en 2010, avec l’arrivée sur le marché de la plateforme en ligne Airbnb. Le concept développé par la Start up californienne, qui offrait à la base la possibilité de louer ponctuellement sa résidence principale ou secondaire pour générer un complément de revenus, est devenue un business modèle à part entière.
La rentabilité élevée, la flexibilité du système aussi bien au niveau de la durée de location que des prix pratiqués, ajoutés à une demande locative élevée dans les zones d’affluence touristique, a séduit de nombreux propriétaires immobilier. Ainsi entre 2011 et 2019, le nombre de meublés de tourisme est passé de 20 000 à plus de 80 0000 à Paris intra-muros.
Malgré un chiffre d’affaires en berne pendant la période Covid, l’offre locative touristique a continué à progresser, avec une augmentation de 18% entre 2020 et 2021. Au 1er janvier 2022 la France comptait ainsi 800 000 meublés de tourisme destinés à des locations courtes durées.
Plus de concurrence et plus d’impôts
Les gains générés par ce type de location meublée dans les zones touristiques et les grandes villes ont converti beaucoup de bailleurs. Ce succès à généré la multiplication des offres sur les plateformes. Mais celles-ci entretiennent la concurrence en favorisant un niveau de prestation de plus en plus haut de gamme. Faute de quoi, le bailleur s’expose à voir sa note diminuée et son annonce rétrogradée à la dernière page de sa catégorie.
Parallèlement, l’explosion des offres de logement a placé les bailleurs des locations de courte durée dans le viseur des pouvoirs publics qui les accusent d’aggraver la crise du logement dans les zones tendues. Les collectivités locales et l’état mettent donc en place des procédures de contrôle visant à limiter les locations meublées de tourisme.
Dans ce cadre, le Projet de loi de finance 2023 prévoit de les assujettir au paiement de la TVA dès l’an prochain. Mais aussi de les exclure du régime fiscal Micro Bic, tout en leur imposant une palette de taxe locales.
Une rentabilité remise en question
Réduire significativement la rentabilité pour que ces logements reviennent sur le marché traditionnel de la moyenne/ longue durée, fait donc partie des objectifs de l’Etat français. Et si l’on compte les frais de distribution factures par les plateformes, de ménage, de remplacement de mobilier et d’équipements. Ou encore les frais de gestion ou de conciergerie, plus les périodes de vacance locative… Pas sûr que le modèle soit réellement rentable à terme.
Quel mode de gestion locative choisir ?
Deux possibilités s’offrent à vous. Vous décidez de vous occupez vous même de louer votre logement. Ou bien vous déléguez cette mission à une résidence gérée
Vous gérez vous-même la location de votre logement
Vous achetez un logement dans une copropriété classique, pour ensuite l’équiper du confort nécessaire en respectant tous critères spécifiés dans la loi Alur. L’étape suivant consiste à le mettre en location via un bail meublé sur un site d’annonces gratuites. A première vue, cela peut vous paraît simple. Mais dans les faits la gestion locative se révèle très contraignante. Visites, sélection du locataire, état des lieux, recouvrement des loyers, représentent un travail très prenant.
Vous pouvez donc envisager cette option à condition de disposer de suffisamment de temps libre. Si bien sur vous vivez à proximité du bien que vous exploitez.
La location meublée en résidences de service
Les résidences de service gérées sont des ensembles immobiliers, composés de logements meublés. Elles proposent des services collectifs, hôteliers ou para-hôteliers accessibles à l’ensemble des résidents et adaptés à leurs besoins. (Salle de sport, conciergerie, salle de réunion, services de santé).
Elles garantissent à l’investisseur des loyers réguliers. Mais attention, la qualité de la gestion est la condition sine qua de la pertinence de l’investissement
La location meublée en résidence de services gérée se déclinent en cinq catégories
- Les résidences étudiantes : Souvent situées à proximité des centres universitaires, elles répondent à la problématique du logement pour étudiants et éventuellement pour jeunes actifs en proposant un cadre de vie adapté. Avec un loyer moyen annuel sur tout le territoire français de 557€ charge comprise, l’offre locative demeure inférieure à la demande.
- Les résidences senior : destinées aux personnes âgées non dépendantes, elles offrent différentes prestations de services pour faciliter la vie des seniors actifs. Le montant des loyers varie beaucoup en fonction de la localisation et la demande progresse très lentement.
- Les EHPAD : ces structures médicalisées accueillent des personnes âgées dépendantes. Avec l’allongement de la vie, les besoins ne cessent d’augmenter dépassant de loin les capacités existantes. Le secteur privé a donc pris la relève du public en proposant au particulier d’investir dans ce type de structures.
- Les résidences de tourisme : situées principalement dans les zones touristiques, en bord de mer ou à la montagne, elles offrent une rentabilité relative et très saisonnière
- Les résidences d’affaire : pratiques pour les professionnels en déplacement, elles conjuguent le confort de la prestation hôtelière avec l’indépendance d’un appartement équipé de kitchenette. Une formule qui s’est peu développée, faute sans doute d’une rentabilité significative
La société de gestion est votre locataire unique tout au long du bail commercial.
Si vous cherchez un placement immobilier sécurisé et sans contrainte de gestion, la location meublée en résidence de service est fait pour vous. La société de gestion est votre seul locataire, elle règle les loyers, se charge de l‘entretien des parties communes et vousassure des revenus stables à long terme à travers un bail commercial.
Ce bail définit précisément les conditions qui vous lient à l’exploitant, la durée de location, les garanties, les revenus nets de charge, la répartition des dépenses, travaux, mise aux normes… Vous savez exactement combien vous gagnerez tout au long de votre investissement.
Le statut fiscal de la location meublée
Si vous louez votre logement meublé que ce soit à l’année, en courte durée ou en résidence de service vous bénéficiez du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Pour cela deux conditions sont requises :
- ne pas dépasser 23000 euros de revenu locatif annuel au titre de loueur meublé
- ou bien que cette activité génère moins de 50% de l’ensemble de vos revenus.
