Le succès du coliving confirme l’implantation durable de son modèle d’habitation partagée sur le marché de l’immobilier. D’après une étude du cabinet Xerfi, la France comptait déjà 9000 résidences de coliving en 2022 et leur nombre devrait être multiplié par 3 d’ici 2025. Ce type d’habitat qui conjugue espaces intimes et communautaires apporte une réponse adaptée aux attentes et besoins d’une nouvelle génération d’actifs urbains. Mais il peut également se décliner en une offre d’habitat alternatif toutes générations confondues.
Dans une société de plus en plus individualiste et digitalisée, le vivre ensemble remet le lien social au cœur de nos priorités. Les professionnels de l’immobilier accompagnent cette évolution.
- Le coliving, un nouveau concept de vie communautaire
- Cote bail, les deux formules dédiées à la colocation
- Ce qu’il faut savoir pour investir dans le coliving
- Un investissement porteur, un coût élevé
- Un cadre juridique flou
- Quel régime fiscal pour le coliving
- Le coliving offre des services para hôteliers assujettis à la TVA
- Des règles d’urbanisme à adapter
- Le coliving, nouvelle tendance des résidences gérées
- Le coliving , un modèle en devenir
Le coliving, un nouveau concept de vie communautaire
Né aux Etats Unis dans les années 2000 dans le sillage du développement du travail digital, le concept conjugue service hôtelier, coworking et colocation traditionnelle. En France il a fallu attendre la crise du Covid et la généralisation du télétravail pour voir décoller la demande de ce modèle d’habitat flexible et partagé.
Beaucoup de jeunes actifs et d’étudiants en milieu urbain, se sentant isolés et étouffés dans des appartements trop petits ont trouvé dans le coliving la réponse à leur besoin de réunir à la fois convivialité, espace et intimité.
Une colocation nouvelle génération avec des critères de confort
Le principe est de bénéficier de parties communes agréables, suffisamment vastes, bien agencées et parfaitement équipées. Mais aussi d’espaces privés chambre, salle de bain et parfois kitchenette qui permettent de conserver son intimité. A cela s’ajoutent des services complémentaires, ménage, blanchisserie, maintenance et même salle de sport, de jeux ou restaurant pour certaines résidences. On trouve aussi des programmes plus aboutis technologiquement. Dédiés à un public aisé, ils offrent des services inédits : laverie et serrure connectées, caméras, gestion énergétique du bâtiment, espace de coworking.
Le coliving est un concept de vie communautaire, qui s’adresse à une population jeune, de 20 à 35 ans avec un certain pouvoir d’achat et plutôt nomade. La durée de location est plutôt courte, entre un mois et un an, mais tend à s’allonger.
Cote bail, deux formules sont dédiées au coliving
Le bail unique
Tous les colocataires sont inscrits sur un seul et même contrat de location. Ce bail peut comporter une clause de solidarité liant financièrement les locataires. C’est à dire qu’ils sont responsables ensemble des dettes générées par l’un d’eux. En cas de départ le locataire concernés est responsable de ses dettes pendant 6 mois s’il n’est pas remplacé.
Au-delà, les colocataires demeurant dans le logement devront prendre à leur charge la part restante. Ils paient ainsi l’entièreté du loyer jusqu’à ce qu’un nouveau colocataire intègre la colocation. Le bail unique avec clause de solidarité est celui qui protège le mieux les propriétaires.
Le bail individuel
Chaque locataire signe son propre bail comme dans une location meublé traditionnelle, entre le bailleur et le locataire. Il est ainsi libre de quitter la colocation sans que les autres locataires aient à payer sa part. Mais en cas de dégradation dans les parties communes, il est difficile d’imputer à l’un ou l’autre des colocataires les frais de remise en état.
Le dépôt de garantie
Selon la loi ALUR le bailleur doit restituer la caution dans les 30 jours qui suivent la remise des clés. Si des dégradations ont été constatées, il pourra observer un délai de 2 mois avant la restitution d’une partie de la caution. S’il s’agit d’un bail unique, commun à tous les colocataires. Le bailleur n’a pas l’obligation de restituer la part de caution au colocataire sortant. Il peut attendre que tous les colocataires ayant signé le bail prennent congés. Le locataire qui quitte les lieux doit donc s’arranger avec ses colocataires pour qu’ils lui restituent sa part de la caution.
Le préavis de départ
Quel que soit le type de bail, il est établi pour un an. Mais le locataire peut quitter le logement à tout moment avec un préavis d’un mois. Le bailleur, lui, ne peut pas dénoncer le bail avant un an. Sauf en cas circonstances particulières qui doivent être dument motivées et notifiées
Ce qu’il faut savoir pour investir dans le coliving
Les banques sont aujourd’hui particulièrement réticentes à financer les investissements immobiliers s’ils ne sont pas archi sécurisés. Pourtant le coliving fait exception et les emprunts sont plus facilement accordés. Cette nouvelle tendance semble donc attirer autant les prêteurs que les investisseurs. Les levées de fonds dépassent désormais la barre des 3 milliards d’euros.
La rentabilité locative de ce type d’activité est supérieure à celle du résidentiel classique. Lorsque vous obtenez un taux de 2 ou 3 % pour un logement en location conventionnelle, celui-ci passe à 4 et jusqu’à 8 %. pour un bien en coliving.
Un investissement porteur, un coût élevé
Investir dans le coliving combien ça coute.
On estime qu’il faut un minimum de 5 locataires pour une offre de logement correspondant au concept de coliving. La moitié des opérateurs déjà positionnés sur cette niche proposent des surfaces privatives de 17m2. Ce qui correspond à une chambre et une salle de bain. Un quart d’entre eux offrent même 28 m2 et plus en intégrant une kitchenette. Les espaces communs représentent au minimum 57% de la surface totale. Pour être adaptée au profil des coliver, jeunes actifs ou étudiants, le bien doit être situé de préférence dans une grande agglomération et non loin du centre-ville.
Si on additionne les deux facteurs, surface et situation, l’achat du type de bien adapté à ce concept représente un investissement élevé. Il faut ensuite ajouter le coût de l’agencement des différents espaces. Par ailleurs la qualité des équipements, mobilier, électroménager, technologie, constitue des critères importants pour attirer les locataires et donc un budget significatif.Alors que le prix moyen d’un investissement locatif traditionnel tourne autour de 300 00€, difficile de s’en sortir à moins d’un million d’euros pour un coliving.
Combien ça rapporte
En partant sur la base 6 locataires qui paieront en moyenne, selon le secteur et les prestations, entre 600€ et 1000€, par personne. Vous pouvez tabler sur un revenu locatif brut mensuel de 3600€ à 6000€. Il faut toutefois retrancher les prestations qui sont intégrées dans ce montant, assurance habitation, wifi, chauffage, électricité, ménage. On compte généralement 9 services supplémentaires apportés aux résidents et jusqu’à 21 pour certains opérateurs sur le marché.
Un cadre juridique toujours flou pour le coliving
Si la colocation relève de la loi de 1989 sur les locations, il n’existe pas de statut juridique propre au coliving. Le ministère de la Cohésion des territoires, se dit « en phase d’observation ».
Le coliving se situe en effet à la croisée des chemins de plusieurs modes d’occupation de locaux et donc de plusieurs réglementations spécifiques. D’un côté il y a la location en tant que résidence principale d’un logement meublé. Mais les espaces communs étant accessibles à tous, même ceux venant de l’extérieur. Ils peuvent relever de la réglementation relative aux établissements recevant du public (ERP). Par ailleurs, la fourniture des différents services constitue des prestations para hôtelières. Avec une réglementation est bien spécifique qui comprend l’intégration de la TVA dans les loyers.
Un vide juridique en attente d’une réglementation
Par ailleurs la durée moyenne d’une location en coliving est estimée entre 10 mois et un an. Le bail correspondant est donc celui d’une location meublée à l’année, régie par la loi ALUR. Après 8 mois d’occupation en résidence principale, ce bail permet au locataire de bénéficier des APL. Ce qui veut dire que le bailleur peut être soumis à l’encadrement des loyers.
Cette situation juridique particulière empêche tout classement dans une catégorie déjà répertoriée. Elle nécessite donc de créer des textes spécifiques. Certains bailleurs optent pour le bail mobilité de 1 à 10 mois, d’autres pour le bail en logement foyer. Mais là encore, les contraintes qui entourent ce type de bail entrainent des restrictions difficilement compatibles avec la flexibilité du coliving.
Une étude publiée en 2021 par BNP Paribas Real Estate fait ainsi à synthèse de cette problématique et des solutions à lui apporter. « La solution pourrait être dans un contrat de location sui generis qui se situerait entre l’habitat et la prestation hôtelière.Elle pourrait intégrer une flexibilité dans la durée d’occupation. Mais aussi la reconnaissance d’un accès à des espaces communs en plus de la location d’un espace privé et la possibilité d’y inclure des services compris dans le loyer et d’autres en supplément ».
Quel régime fiscal pour le coliving
Le statut fiscal du coliving est celui du loueur meublé avec deux catégories possibles en fonction des revenus générés par cette activité : professionnel ou non professionnel. Si les avantages fiscaux du statut LMNP au réel s’appliquent à ce type d’investissement. Le montant des revenus locatifs peut facilement vous ranger dans la catégorie du loueur professionnel.
Loueur professionnel
- Vous êtes considérés comme loueur professionnel si les recettes annuelles des revenus locatifs de l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € sur l’année civile. Ou bien si ces recettes sont supérieures au total des revenus du foyer fiscal soumis à l’impôts sur le revenu
Le Régime fiscal
Le loueur en meublé professionnel n’est pas obligé d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés. Si c’est le cas vous serez imposé sur la société. Sinon vos revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Comme cette activité est soumise à l’imposition sur le réel vous pourrez déduire les charges suivantes :
- Frais d’établissement (frais de notaire, de constitution de société notamment)
- Frais d’entretien et de réparation
- Impôts locaux
- Frais de gestion et d’assurances
- Intérêts d’emprunt
- Amortissement : Répartir dans la durée le coût du matériel ou du bien immobilier acheté du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, pour un taux compris entre 10 % et 20 % par an)
Déduction des déficits
Le prix d’achat du bien immobilier ne constitue pas une charge déductible. Néanmoins il peut être amorti en fonction la durée réelle de détention. Si celle-ci est estimée à 50 ans, 2 % du prix du bien sera déduit chaque année pendant cette période. Les déficits éventuels pouvant être déduits du revenu global sans limitation de montant. Les charges engagées avant le démarrage de la location constituent également un déficit déductible. À raison d’un tiers par an, sur le revenu des 3 premières années de location.
Loueur Meublé Non Professionnel
Pour être Loueur Non Professionnel il faut que le revenu annuel issu des loyers ne dépasse pas 23 000 € ou qu’il soit inférieur à la moitié des ressources du foyer fiscal.
Deux Régimes Fiscaux
Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC. Celui-ci vous permet de réduire forfaitairement la base imposable de vos revenus locatifs de 50%. Ou le régime au bénéfice réel, dans lequel vous êtes imposé sur la totalité des loyers perçus, mais vous permet de déduire l’ensemble de vos charges et d’amortir votre investissement à travers le déficit foncier. Vous optez pour l’un ou l’autre en fonction de vos objectifs et du montant de vos charges annuelles.
Si les recettes locatives de la location meublée sont inférieures ou égales à 77 700 € (nouveau plafond fixé depuis le 1er janvier 2023). Le régime qui s’applique par défaut est celui du micro BIC. Si vos recettes locatives excèdent ce plafond, vous êtes automatiquement tenu de déclarer vos revenus au régime réel.
Le coliving offre des services para hôteliers qui sont assujettis à la TVA
Les services annexes comme le ménage, la fourniture de linge de maison, sont des prestations para hôtelières et doivent être facturées avec application de la TVA. L’article 261 D du Code général des impôts fait ainsi état des prestations d’hébergement soumises à l’application de la TVA. On retrouve parmi elles : Les locations meublées offrant au moins trois prestations comparables à celles des hôtels. Comme le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle… Réalisées à titre onéreux et de manière habituelle, celles-ci sont soumises à un taux de TVA de 10 %
Des règles d’urbanisme à adapter
L’investisseur qui souhaite initier un projet de coliving doit veiller aux problématiques d’urbanisme et de copropriété afin de s’assurer que son projet est conforme aux règles. Qu’il s’agisse d’un immeuble en cours de construction, à restructurer ou déjà construit, il doit correspondre à une destination urbanistique, dite « destination de construction ». Celle-ci doit être conforme aux règles locales d’urbanisme.
Comment définir un produit immobilier qui conjugue résidentiel et hôtellerie ?
La destination de construction « habitation » ou « commerce et activité de service » relève de règles très différentes et les biens en coliving sont en même temps à usage d’habitation (résidence principale) et hébergement hôtelier (prestation de services). Or l’immobilier d’habitat et l’immobilier de commerce présentent de nombreuses différences. Alors quelle destination finale mentionner lors de la demande de permis de construire ?
D’après le contrat de bail il s’agit d’une location meublée faisant office de résidence principale, avec un contrat de prestations des services en annexes. A priori le résidentiel l’emporte donc sur l’hôtellerie. Mais sans confirmation des autorités compétentes concernant des règles d’urbanisme et de construction applicables, l’investisseur reste suspendu à une évaluation relative de la situation par les mairies.
Le coliving la nouvelle tendance des résidences gérées
Autant le coût financier et la complexité induite par le flou juridique qui encadre le coliving peut décourager les projets d’investissement individuel. Autant il s’intègre parfaitement à l’offre résidentielle de l’immobilier géré
Véritable innovation ou simple marketing immobilier ?
Les résidences gérées répondent à un besoin croissant de logement « service compris » notamment pour les étudiants et les seniors. Elles offrent d’ores et déjà des services para hôteliers et des équipements communs dédiés comme des salles de sport ou de restaurant.
Le coliving s’adresse à une nouvelle cible qui se situe entre les deux extrémités de la vie, les jeunes actifs. Cette tranche d’âge de 25 et 35 ans a des centres d’intérêt communs et recherche du lien social. Partager les espaces est une solution pour répondre à la fois au prix de l’immobilier dans les grandes métropoles et aux besoins engendrés par des nouveaux modes de travail et de vie. Et finalement le coliving offre un nouveau souffle aux résidences gérées et aux investisseurs. Leur proposant un nouveau produit d’investissement qui a le vent en poupe, avec les avantages fiscaux du statut LMNP.
En 2022, 448 millions d’euros ont été investis dans les résidences étudiantes en France et 584 millions dans les résidences senior. Mais avec déjà 3 millions d’étudiants et une augmentation de plus de 2% par an d’un côté. Et de l’autre un vieillissement de la population qui selon le haut-commissariat au plan devrait porter les besoins de solution d’habitat alternatif entre 200 000 et 300 000 places d’ici 2050. L’offre à encore une large marge de progression.
Le coliving , un modèle en devenir
Le coliving répond à une évolution naturelle du principe de vivre ensemble mais c’est également le fruit d’une révolution sociétale. Finalement il s’adapte à tous les âges en proposant un contexte adapté à une prise de conscience globale de la nécessité d’un confort à la fois matériel et psychologique. Le grand potentiel du coliving en France attire de plus en plus d’opérateurs spécialisés. Mais aussi plus généralistes comme ceux de l’immobilier résidentiel, des résidences étudiantes et des hôtels. Comme en attestent les levées de fonds pour ce secteur qui dépassent désormais la barre des 3 milliards d’euros.
Vous l’avez compris ce « vivre ensemble » est beaucoup plus qu’un phénomène de mode. Il est appelé à se pérenniser et se développer dans les années à venir et la typologie des investisseurs devrait de son côté se diversifier encore davantage.
