Vous envisagez un investissement Pinel et dès que vous en parlez autour de vous, on vous met en garde. Attention, ça va te coûter trop cher, tu vas te retrouver avec un appartement sur les bras et pas de locataires … Les arguments pour vous décourager sont nombreux.
Pourtant le dispositif Pinel a connu un tel succès depuis 2014, qu’il a été prolongé plusieurs fois. Bien sur les mauvaises expériences existent mais elles sont rares et toujours dues aux même erreurs. La loi Pinel permet bien d’optimiser la rentabilité de votre investissement locatif à condition d’en éviter les pièges.
Voici les 5 principaux écueils et comment les contourner.
Investir à côté de chez vous
Emprunter le moins possible
Attendre la baisse des taux bancaires pour emprunter
Ne pas sécuriser votre revenu locatif
Revendre votre bien le plus vite possible
Investir à côté de chez vous
On dit qu’en matière de commerce, trois critères sont à retenir : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Ce principe s’applique aussi parfaitement à l’immobilier locatif.
Vous préférez souvent acheter un logement dans un lieu familier plutôt que dans une ville que vous ne connaissez pas. Pourquoi pas un lieu un peu biscornu mais avec tellement de charme …
Seulement voilà, l’investissement locatif est un placement financier, les critères de votre choix ne peuvent être ni affectifs, ni relatifs. L’objectif est d’en retirer la meilleure rentabilité possible. Par ailleurs, si vous êtes déjà propriétaire de votre logement, vous avez intérêt à diversifier votre patrimoine.
L’emplacement, le point clé du succès de l’investissement locatif Pinel
La meilleure localisation est celle où l’offre de logement est inférieure à la demande, dans une zone Pinel avec une activité économique en développement. Puisque votre priorité est de louer votre bien de manière pérenne à travers les années
L’emplacement idéal conjugue bassin d’emploi et centre universitaire. Il est bien desservi pas les transports en commun, à proximité des écoles, des commerces afin de vous assurer une demande locative constante.
Emprunter le moins possible
La rentabilité d’un investissement locatif et d’autant plus en Pinel, repose sur le principe de l’effet de levier. L’effet de levier désigne l’utilisation de l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement et son impact de cette utilisation sur la rentabilité de ses capitaux propres.
L’immobilier est, en effet, le seul placement qui peut être finance à 100% par l’emprunt bancaire. La rentabilité d’un investissement se définit par la somme que vous avez mobilisée et investie, rapportée au capital constitué au terme de votre investissement. Pour maximiser la rentabilité, vous devez mobiliser l’épargne la plus basse possible sur toute la durée de l’opération. Pour cela une seule solution : étaler le crédit sur la période la plus longue possible afin de minimiser les mensualités de remboursement.
La réduction d’impôt, le 2eme levier de l’investissement Pinel
Lorsque vous investissez dans un logement éligible à la loi Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt. Pour un engagement de location sur 12 ans, cet avantage fiscal peut aller jusqu’à 63000 €. C’est à dire que 21% de votre investissement sera financé par l’état. Un coup de pouce qui contribuera à réduire significativement vos mensualités de crédit.
Attendre la baisse des taux pour emprunter
L’augmentation des taux résultant de l’inflation, qui peut prédire aujourd’hui que la situation va se stabiliser dans un avenir proche ? Rien pour l’instant ne semble indiquer un baisse conséquente.
Pendant ce temps là, la valeur de votre argent diminue, les prix augmentent et chaque mois vous perdez un peu de pouvoir d’achat.
En empruntant vous bénéficiez d’un taux certes élevé mais qui reste nettement inférieur à celui de l’inflation. Par ailleurs, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos impôts fonciers. Plus vous attendez, plus vous vous exposez à l’augmentation du coût de crédit pronostiquée par tous les spécialistes de la finance. Alors qu’en cas de baisse vous pourrez renégocier votre crédit pour ajuster son taux.
Comment calculer la rentabilité de votre investissement Pinel ?
La rentabilité est la différence entre le total de la somme que vous avez payé (mensualités de crédit et frais locatifs) et le capital obtenu après la vente du bien, une fois le crédit remboursé. Pour parler simplement : combien j’ai mis de ma poche ? Et combien j’ai gagné au final ?
Avec l’investissement locatif Pinel le loyer perçu ajouté á la réduction impôts représentent environ 70% de votre mensualité de crédit. Vous devenez donc propriétaire d’un bien de 200 000€ avec une épargne de 400€ seulement.
Ne pas sécuriser votre revenu locatif
Un loyer payé quoi qu’il arrive est le secret d’un investissement locatif qui rapporte. C’est la partie la plus délicate, elle nécessite une solide expérience et des savoir-faire avérés, mais aussi des assurances pour la garantir.
S’occuper soi-même de la gestion locative de votre investissement Pinel
Si votre bien se situe à proximité de votre domicile c’est effectivement une possibilité. Mais est-ce pour autant une bonne idée ?
La gestion locative représente beaucoup de travail, de soucis, et nécessite donc un gros investissement en temps mais aussi de bonnes compétences juridiques. Sélectionner les bons locataires, gérer les visites, les états des lieux, les éventuels litiges vous demandera beaucoup d’énergie.
Encore une fois votre bien est d’abord le support de votre placement financier, et l’objectif est d’optimiser sa rentabilité par une gestion adaptée.
Choisir un promoteur immobilier qui délègue la gestion locative à un tiers
Dans le cadre de la loi Pinel, le logement est neuf vendu en VEFA. Souvent lors de la remise des clefs le promoteur se décharge de la gestion locative. C’est à dire qu’il dégage sa responsabilité concernant l’adéquation entre le produit vendu et la demande locative. En cas de problèmes, difficultés à louer, environnement peu dynamique, les deux parties se renverront la balle et vous n’aurez pas vraiment de recours.
Alors que si le promoteur gère lui-même la résidence qu’il a construit, il sera prêt à louer votre bien dès la livraison. Par ailleurs il maitrise tout l’historique de votre logement. Une traçabilité qui vous permettra aussi de revendre votre bien dans les meilleures conditions.
Ne pas assurer son revenu locatif
Il existe une gamme de garanties complète qui couvre tous les risques auxquels vous pouvez être exposé. Tout d’abord la GLI, la garantie loyer impayé qui vous protège contre tout défaut de paiement. Elle est assortie de plusieurs extensions auxquelles vous pouvez souscrire sans hésiter, à conditions qu’elles vous proposent les garanties suivantes :
- La carence locative couvrant 100 % du loyer net pendant 12 mois à compter du premier mois de mise en location
- La vacance locative garantie pendant 7 mois sans franchise,
- Une prise en charge par l’assureur de la détérioration immobilière à hauteur de 10 000€ par sinistre
- Une protection juridique avec un plafond de 6000 € par sinistre.
En préservant votre revenu locatif de tout aléas votre protéger l’équilibre de votre trésorerie qui s’appuie sur la perception des loyers en toutes circonstances et donc la rentabilité de votre placement.
Revendre mon investissement Pinel le plus vite possible
Avec l’investissement locatif Pinel vous pouvez effectivement revendre votre bien après six ans de mise location. Selon les conditions 2023 votre réduction d’impôts correspondra de 10,5 % du montant investi. Elle passera à 15% si vous attendez 9 ans et à 17,5 % pour 12 ans. Donc plus vous gardez votre bien en location, plus votre économie d’impôts représentera une part importante de votre investissement.
Les trois dernières années le taux annuel est plus bas que pendant les années précédentes soit 1% par an.
La rentabilité est donc optimisée à partir de la 10 eme année. En revendant le bien avant vous perdrez une part du rendement.
Même si les prix l’immobilier sont en augmentation constante depuis des décennies, certaines périodes sont moins propices que d’autres. Mais elles restent toujours ponctuelles. En plaçant votre épargne sur un support tangible correspond à un besoin concret, comme un logement, vous êtes assuré qu’il prendra de la valeur avec le temps. Grâce à la loi Pinel, vous pouvez augmenter la rentabilité de votre placement immobilier. N’hésitez pas trop longtemps car, l’an prochain, les réductions d’impôts vont baisser. Les taux bancaires, par contre, pourraient bien continuer leur ascension.
