Est-ce que vous connaissez le Token Immobilier ? Vous cherchez des pistes pour investir dans l’immobilier sans passer par la case emprunt bancaire ? Ce nouveau mode d’investissement locatif pourrait vous intéresser. Le bien est partagé en une multitude de fractions qui se transforment en Tokens proposés à l’achat sur le marché secondaire.
Un peu comme les parts d’une SCI, les Tokens immobiliers vous permettent de percevoir votre quote-part du rendement, leur valeur intrinsèque étant sécurisée par le système complexe de la blockchain. Si la tokénisation immobilière demeure très limitée en France, plus d’une centaine d’entreprises américaines se sont lancées sur ce marché en 2022 et certains professionnels estiment que l’avenir du secteur passera par le développement du token.
Alors comment peut-on “tokeniser” un bien immobilier et quels sont les avantages d’avoir recours à un tel système ?
- Qu’est-ce qu’un Token immobilier
- Comment fonctionne la blockchain
- Le Token immobilier comment ça marche
- Tokens immobilier VS cryptomonnaie
- Les avantages de tokenisation immobilière
- Quel rendement attendre
- Le contrat intelligent qui automatise tout
- Le cadre légal du Tokem immobilier
Qu’est-ce qu’un Token immobilier
Le token est un jeton numérique représentant un actif numérique. C’est à dire une valeur financière transmissible et négociable, inscrite sur une blockchain.
Les différents types d’actifs représentés par le token peuvent exister aussi bien sous une forme digitale que physique. Il peut s’agir d’œuvre d’art (NFT), d’action de société, ou encore d’un bien immobilier.
Comment fonctionne la blockchain
La blockchain est une technologie de stockage et de transmission d’informations, sous la forme de blocs infalsifiables. Transparente et sécurisée, elle fonctionne sans organe central de contrôle, à la différence des registres centralisés comme celui du cadastre par exemple. Chaque modification fait l’objet d’un nouveau bloc qui remplace le précédent. Les informations sont donc mises à jour en temps réel et sans erreur.
Chaque membre d’un réseau de la blockchain contribue à la fiabilité du système. Aucun individu ne peut intervenir seul pour modifier le registre. La blockchain est réputée inviolable.
Le Token immobilier comment ça marche ?
Le système est basé sur le principe des parts sociales d’un fond d’investissement ou d’une SCI. Le capital nécessaire à l’acquisition du bien est divisé en une multitudes de parts, représentés par des jetons (ou Tokens). Chacun correspond à un pourcentage de la propriété et donne droit à percevoir des dividendes. La grande différence entre le réel et le numérique réside dans la garantie offerte par la Blockchain. Les tokens y sont créés et enregistrés,, afin d’assurer leur authenticité et la traçabilité totale des informations concernant le support.
Ils s’échangent ensuite sur le marché secondaire.
Le prix d’un token immobilier dépend des règles définies par son émetteur.
Il peut décider de fixer le prix du token selon la valeur vénale du bien immobilier en fixant une échéance de réévaluation. Les tokens s’échangent alors à travers une liste d’attente. Sans que leur prix soit corrélé à la fluctuation de l’offre et de la demande.
L’émetteur peut également choisir, à l’inverse, de laisser le prix du token se fixer librement en fonction de l’offre et de la demande. Dans l’objectif de favoriser la spéculation.
Tokens immobiliers VS cryptomonnaie
Qui dit blockchain, dit bitcoin et les chutes vertigineuses des crytomonnaies ne sont pas nature à rassurer les investisseurs peu familiers avec ce type de marché. Effectivement, la cryptomonnaie n’est adossée à rien de concret. Sa valeur est déterminée par l’offre et la demande sur les marchés d’échange. D’où son caractère particulièrement volatile.
En revanche le token immobilier assoie sa valeur sur le réel.
Comme il n’est pas possible de fractionner un appartement ou une maison en 1000 jetons, on crée une société adossée au bien immobilier. La société en question émet des actions. En investissant dans les tokens vous devenez donc propriétaire d’une quote-part des actions de la société immobilière. Le token immobilier est donc considéré comme un jeton de valeur mobilière ou security token. C’est à dire qu’il représente une vraie valeur dans le monde réel. Celle-ci lui confère les mêmes droits, les mêmes exigences et les mêmes restrictions qu’une action.
Les avantages de tokenisation immobilière
La valeur d’un token immobilier est bien sur conditionnée au marché immobilier. Mais aussi à la crédibilité de l’émetteur de token et à son respect de la réglementation. Avant d’investir sur ce marché,assurez-vous d’avoir à faire à un émetteur reconnu et sérieux. Néanmoins les avantages des tokens sont multiples.
Le coût de transaction.
Alors que l’accès à la propriété nécessite de mobiliser des fonds importants, les tokens permettent d’investir dans l’immobilier avec votre carte bleue, dès 50 euros. Vous recevez alors toutes les semaines un loyer dont le montant est proportionnel aux nombres de jetons que vous détenez. Outre la facilité d’accès, l’un des premiers avantages des tokens immobiliers réside dans le faible coût de transaction qu’il s’agisse d’achat comme de vente. Pas de droits d’enregistrement à payer, aucune démarche contractuelle, ni signature d’acte notarié. Aucun des frais inhérents à l’achat d’un bien immobilier ne vient alourdir l’investissement.
La liquidité
Vous affranchissant de l’intervention des tiers et des processus d’acquisition longs et contraignant, la conversion en Tokens apporte au bien immobilier une meilleure liquidité. Devenu un actif numérique, il peut s’échanger instantanément sur un marché ouvert 7 jours sur 7 et 24 heure sur 24. Avec un coût de transaction défiant toute concurrence. La sortie est aussi facile que l’entrée. Vous pouvez vendre dès que vous avez besoin de liquidités et sans aucun intermédiaire à rémunérer.
La diversification
La blockchain n’ayant aucune frontière, vous pouvez également diversifier vos actifs en investissant dans l’immobilier du monde entier. Vous pouvez ainsi devenir propriétaire d’une fraction de logement mis en location à Tokyo ou à New York. De la même manière qu’un japonais ou un américain peut investir dans l’immobilier locatif en France. En fait, le bien immobilier prend une autre dimension dès qu’il est divisé en Tokens et devient un actif numérique. Le potentiel d’acheteurs est démultiplié à l’échelle de la planète avec un accès en continu à une marketplace, peu importe où se situe le bien. Cette ouverture géographique augmente considérablement la liquidité de l’actif immobilier.
Quel rendement attendre.
La plupart des sociétés émettrices de Token annoncent un rendement autour de 10%. Mais l’investissement dans des actions permet aussi de bénéficier d’intérêts composés. Alors que l’investissement immobilier n’offre qu’une possibilité de revenu simple, le loyer. Avec les tokens immobiliers, les loyers perçus peuvent également être automatiquement réinvestis dans d’autres tokens. Et à leur tour, ils généreront d’autres loyers.
Les différentes formules de rémunération
La société RealT, par exemple, un opérateur déjà bien implanté sur le marché, a même développé sa propre plateforme de prêt. En cas de besoin de liquidité, vous pouvez hypothéquer vos jetons et débloquer des fonds en quelques clics, sans même remplir un dossier. Vous pouvez également devenir prêteur et augmenter votre rémunération de 4 à 8%
Certaines entreprises du numérique immobilier utilisent le modèle du marchand de bien, en investissant dans l’ancien pour réaliser des travaux de rénovation et revendre le bien ensuite. Les investisseurs perçoivent alors leur part de la plus-value correspondant. L’intérêt de ce mécanisme réside dans la plus-value non fiscalisée, alignée sur la flat taxe de 30%.
Le token immobilier est encadré par un contrat intelligent qui automatise tout
Le « Smart Contract » est meilleur cadre pour formaliser vos transactions en tokens immobiliers. Il s’agit d’un contrat reposant sur un code informatique. Son exécution répond à des conditions prédéfinies qui s’appuie sur la technologie Blockchain pour rendre ses termes et conditions infalsifiables.
Ces contrats intelligents sont des contrats numériques stockés dans une blockchain. Ils sont automatiquement exécutés lorsque des conditions générales prédéterminées sont remplies. Si, par exemple, vous voulez programmer la vente de vos tokens à un jour et une heure précise, vous devez avoir recours au smart contract.
Généralement utilisé pour automatiser l’exécution d’un accord, il permet à tous les participants d’être surs du résultat instantanément, sans intervention d’un intermédiaire. Il peut également automatiser un flux de travail, déclenchant l’action suivante lorsque les conditions sont remplies. Il automatise également le versement de vos revenus locatifs ou leur report sur l’achat d’autres tokens immobiliers.
Le cadre légal du tokem immobilier
A ce jour, la France ne reconnaît pas formellement d’effet juridique à l’enregistrement de la propriété d’un actif immobilier dans une blockchain. Toutefois, depuis 2019, la loi Pacte a donné un cadre réglementaire aux ICOs (Initial Coin Offering). Ce terme désigne les opérations de levées de fonds effectuées à travers une blockchain et donnant lieu à une émission de jetons ou tokens. Ils peuvent ensuite être utilisés pour obtenir des produits ou services, échangés sur une plateforme (marché secondaire) et ainsi rapporter un profit.
La loi Pacte rend ainsi l’Autorité des Marché Financier compétente pour superviser l’émission de jetons et l’autorise à délivrer un visa AMF aux acteurs qui respectent les contraintes.
Retrouvez ici toutes informations sur l’encadrement des ICOs par la loi Pacte
