Le Pinel plus est la nouvelle version du dispositif de défiscalisation immobilière mis en place en 2014 et qui disparaitra définitivement fin 2024. Elle permet aux investisseurs de conserver 100% des avantages fiscaux, alors qu’ils ont été réduits pour la Pinel classique depuis le 1er janvier 2023. Mais en contrepartie le logement acheté doit respecter de nouvelles normes énergétiques très strictes et un niveau de confort exigeant.
Alors quel est le contexte de cette évolution ? Est-il toujours intéressant aujourd’hui d’investir en Pinel ? Nous vous en disons plus sur la « super » loi Pinel.
- Qu’est-ce que la loi Pinel classique
- Les principaux critères de la loi Pinel
- Les réductions d’impôts réduites en 2023 et 2024
- Le contexte de l’évolution du dispositif Pinel.
- La Pinel plus impose des conditions contraignantes
- Où trouvez des biens vendus en Pinel plus
- Les plafonds Pinel plus.
- Comment calculer votre loyer Pinel plus
- Est-il encore intéressant d’investir aujourd’hui en Pinel classique ?
- Quel avenir pour la loi Pinel
Qu’est-ce que la loi Pinel classique
Née en 2014 la loi Pinel est destinée à encourager la construction de logement neufs dans les zones tendues, où la demande locative est supérieure à l’offre. Pour en bénéficier il faut acheter un bien en VEFA et le mettre en location pendant 6,9 ou 12 ans. En contrepartie l’acquéreur bénéficie d’une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21 % selon l’engagement de location. Programmée pour prendre fin en 2021, la Pinel connaît un tel succès auprès des investisseurs que les pouvoirs publics la proroge, en l’état, jusqu’au 31 janvier 2022.
Les principaux critères de la loi Pinel
- Payer ses impôts en France.
- Acheter un logement neuf situe dans les zones tendues définies par-là l’Etat, A bis, A et B.
- Les prix du bien ne doit pas dépasser 300000€ ou 5500€ le m2.
- Les logements sont réservés aux foyers avec des conditions de revenus limites et les loyers sont plafonnes.
- La construction doit respecter des normes thermiques (RT2012) correspondant aux bâtiments basse consommation (BBC) soit une consommation limitée 50Kwh/m2.
Les réductions d’impôts réduites en 2023 et 2024
Depuis le 1er janvier 2023 le taux des réductions d’impôts accordées dans le cadre du dispositif Pinel classique a diminué. Soit 10,5 – 15 et 17,5 pour une durée de location respective de 6, 9 et 12 ans.
Le taux continuera à baisser en 2024 et sera ramené respectivement à 9, 12 et 14 %. Seule la nouvelle Pinel plus permet de bénéficier des taux de départ sans décote soit 12, 18, et 21%.
Le contexte de l’évolution du dispositif Pinel.
Le réchauffement climatique
Afin de combattre le réchauffement climatique l’Etat français s’est engagé à atteindre la neutralité carbone en 2050. Or en France, le secteur du bâtiment représente 44 % de la consommation d’énergie et près de 25 % des émissions de CO2. Pour limiter la production de gaz à effet de serre, le gouvernement a donc mis en place une nouvelle règlementation environnementale : la RE 2020. Très ambitieuse, celle-ci s’appuie sur le principe BEPOS, bâtiments à énergie positive. C’est à dire que les nouveaux bâtiments construits doivent produire plus d’énergie qu’ils n’en consomment.
Une performance énergétique qui s’appuie sur des solutions techniques (toitures, murs, fenêtres ou vérandas) permettant l’accumulation de chaleur et la production d’électricité mais aussi limitant la température en cas de canicule. Mais la RE2020 s’appliquera progressivement avec des seuils carbones de plus en plus contraignants en 2025, 2028 et 2031.
La période Covid
Les mois passés en confinement et le développement du télétravail ont mis en exergue l’importance de disposer d’un logement offrant de meilleures conditions d’usage et de confort. C’est à dire de plus grandes surfaces habitables, une bonne luminosité et un accès à un espace extérieur.
C’est à partir de ce constat que l’Etat français à définit les nouveaux critères des logements admissibles à la Pinel Plus, appelée aussi Super Pinel :
- Une surface minimale par typologie : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5.
- La présence systématique d’espaces extérieurs (terrasse, balcon) : 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5.
- Une double exposition à partir du T3.
La Pinel plus impose des conditions contraignantes
En plus des critères de confort et d’usages, si vous voulez bénéficier de la réduction d’impôts Pinel plus, le logement acquis doit présenter des performances énergétiques précises établies en fonction de la date de l’achat.
- Vous avez acquis votre bien en 2023, il doit respecter le niveau de performance énergétique du 1er jalon (2025) de la norme RE2020.
- Pour un logement acquis neufs en 2024 le même critère s’applique mais avec en plus la présentation d’un DPE A.
- Vous avez acheté votre bien neuf en 2023 ou 2024, mais que le dépôt du permis de construire est antérieur au 1er janvier 2022, Il devra justifier d’un DPE classé A et respecter les critères environnementaux du label d’État « E+C- » (Energie Positive et Réduction Carbone).
Seule exception les quartiers prioritaires
Attention, si vous ne respectez pas ces critères, les conditions fiscales seront celles du dispositif Pinel classique. La décote des taux de réduction d’impôt s’appliquera de manière dégressive sur deux ans pour les biens neufs achetés en 2023 et 2024.
Seuls les logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la Ville, passent en Pinel plus tout en conservant les mêmes critères et les mêmes taux de réduction d’impôt que la Pinel classique. ( liste des quartiers prioritaires ici)
Où trouver des biens vendus en Pinel plus ?
Les programmes proposés en Pinel + sont encore rares sur le marché. Avec une hausse moyenne du cout des matériaux de construction de 26% entre 2022 et 2023. A laquelle s’ajoutent des difficultés d’approvisionnement, le secteur du bâtiment peine déjà à limiter la répercussion des augmentations sur le prix de vente final.
Si on prend également en compte le surcout généré à la fois par les nouveaux critères de confort de vie, avec des surfaces habitables plus grandes, une double orientation et par les solutions techniques nécessaires à la mise en œuvre de la RE 2020. Il s’avère difficile de rester dans les cordes du prix au mètre carré des plafonds Pinel.
Les plafonds Pinel plus
Les plafonds conservent les mêmes montants que la version précédente du dispositif de défiscalisation immobilière.
- Les prix d’achat ne doit pas dépasser 300 000€ et 5500€ au m2. Les loyers restent plafonnés aux même montant que la version précédente du dispositif de défiscalisation immobilière. Soit 17,62€/m2 pour la zone A bis, 13,09 €/le m2 pour la zone A, et 10,55 € pour à zone B1.
Comment calculer votre loyer Pinel plus
Le calcul se base sur la surface utile qui correspond à la surface habitable plus 50% de la surfaces des annexes. Soit des surfaces privatives de 9m2 maximum comme les balcons, terrasses, ou cave. Les parkings, en revanche, ne sont pas considérés comme annexes. Il faut ensuite appliquer le coefficient multiplicateur : 19/surface utile + 0,7.
- Pour un appartement de 45m2 avec 8m2 de balcon en zone A
- La Surface utile est donc de 49m2
- Coefficient multiplicateur (19/49) + 0,7 = 1.087
- Barème Pinel en zone A : 13,09 €/m2
- Loyer maximum : 49 x 1,087 x 13,09 = 697,21 €
Est-il encore intéressant d’investir aujourd’hui en Pinel classique ?
Oui bien sûr, il faut même se décider rapidement pour profiter des taux de réduction d’impôts. L’avantage fiscal est certes une incitation à investir dans le locatif. Mais les deux facteurs servant à définir la rentabilité d’un investissement locatif sont l’épargne que vous avez mobilisée et le capital que vous avez constitué.
Les principaux avantages du placement locatif
- C’est le seul placement qui peut être financé à 100% par un emprunt bancaire.
- En optant pour un crédit longue durée votre effort d’épargne est minimisé.
- Les mensualités sont couvertes à plus de 50% par les loyers perçus auxquels viennent s’ajouter les réductions d’impôts.
- Le prix de l’immobilier est en augmentation constante depuis 50 ans.
- Les assurances offrent une couverture complète de tous les risques. Vos revenus locatifs sont garantis quoi qu’il arrive.
- Et en cas d’accident de la vie votre bien est entièrement payé et vos proches sont sécurisés.
Quel avenir pour la Pinel
La loi Pinel plus deviendra le seul dispositif une partie de votre investissement dans l’immobilier neuf à partir du 1er janvier 2025. Pour l’investisseur, le principal avantage est de conserver la réduction d’impôts maximale soit 63000 € pour une mise en location sur 12 ans. Toutefois, il est fort probable que le dispositif évoluera d’ici là.
En attendant l’investissement locatif en Pinel classique reste le placement le plus rentable et le mieux sécurisé du marché. Il vous reste donc un ans seulement pour profiter du dispositif de défiscalisation préféré des français, n’hésitez pas !
