Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière permettant d’utiliser une partie de vos impôts pour investir dans l’immobilier. Ces réductions fiscales accordées par l’état ont pour objectif de favoriser la construction de logements neufs, la rénovation des biens anciens ou la préservation du patrimoine. Selon les cas vous bénéficiez de réduction, de déduction, ou d’exonération sur vos revenus imposables. Une solution gagnant/gagnant puisque les contribuables qui investissent réduisent significativement leurs impôts. De son côté l’état français palie au manque de logements.
- La défiscalisation immobilière comment ça marche
- Le dispositif Pinel
- LMNP, la location meublée
- La défiscalisation immobilière pour rénover les logements anciens
- Le déficit foncier
- La loi Malraux
- La loi Monuments Historiques
La défiscalisation immobilière comment ça marche
Lorsque vous investissez dans l’immobilier vous pouvez déduire une partie des sommes investies de votre impôt sur le revenu. Plusieurs dispositifs vous permettent en effet de vous constituer un patrimoine immobilier important en optimisant, ou même en utilisant directement l’argent de vos impôts pour financer les mensualités de crédit de votre investissement locatif. Une contribution significative à votre effort d’épargne pour vous constituer un patrimoine, qui génèrera à terme des revenus complémentaires grâce aux loyers perçus. Ou encore vous permettra d’obtenir un capital significatif lorsque vous revendrez votre bien immobilier si vous choisissez d’opter pour la revente.
Les avantages fiscaux varient selon les dispositifs. Autant dans les conditions qui les encadrent, que dans les pourcentages des réductions d’impôts accordées.
Le dispositif Pinel
Faisant suite à la loi Duflot, la loi Pinel entrée en vigueur en 2014, s’applique aux investissement dans l’immobilier neuf vendu en VEFA (vente en l’état de future achèvement). Le bien doit se situer dans l’une des zones tendues définies par l’état A, A+ ou B, c’est à dire où l’offre locative est inférieure à la demande. Pour en bénéficier, vous devez mettre le logement acquis en location, au titre de résidence principale, pour une période de 6, 9 ou 12 ans. Selon la durée choisie, vous pourrez déduire de vos impôts 9, 12 et 14 % du montant total de votre acquisition, plafonné à 300 000€.
Mais attention si vous voulez profiter de ces conditions, vous devez signer l’acte d’achat avant le 31 décembre 2024.
La Pinel +
La version bis du dispositif Pinel a pour vocation de remplacer la Pinel classique. Celle-ci permet de conserver les avantages de 2014 c’est à dire des déductions d’impôts plus importantes soit 12, 18 et 21 % de la somme investie dans l’immobilier locatif neuf. Mais cette formule impose aux promoteurs des conditions de construction très contraignantes. Des surfaces plus grandes, un espace extérieur, balcon ou terrasse et une double exposition à partir du T3. A cela s’ajoute l’application stricte de la règle environnementale RE 2020 qui s’appuie sur le principe BEPOS (bâtiment à énergie positive). C’est à dire que les bâtiments construits doivent produire davantage d’énergie qu’ils n’en consomment.
LMNP, le dispositif de défiscalisation immobilière de la location meublée.
Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permet également aux investisseurs immobilier de bénéficier d’abattement fiscaux. A condition que le revenu locatif généré ne dépasse pas 23000€ par an. Le logement peut être neuf ou ancien, indépendant ou situé dans une résidence de service. Le mobilier et les équipements doivent respecter les normes de confort mentionnée dans le décret n°2015-981 du 31/07/2015.
Le LMNP vous permet de déduire de vos impôts la totalité des charges supportées : les frais d’acquisition et les intérêts d’emprunt mais aussi frais d’entretien et de réparation, les primes d’assurances, les charges locatives, taxe foncière et provisions sur charges de copropriété. Grâce au statut LMNP vous pouvez réaliser l’amortissement de votre bien et de son mobilier. Vos revenus locatifs sont ainsi totalement défiscalisés pendant toute la durée de l’amortissement.
Attention, le dispositif Censi Bouvard qui complétait le statut LMNP pour les investissements dans des logements neufs en résidence de service a été supprimé depuis le 1er janvier 2023. Toutefois, le LMNP reste toujours valable pour cette catégorie.
La défiscalisation immobilière pour rénover les logements anciens
Deux dispositifs de défiscalisation immobilière appliqués à l’investissement dans l’ancien donnent lieu à des réductions d’impôts significatives. L’objectif de l’état français étant de rénover le parc immobilier vieillissant.
La Pinel ancien
Si le dispositif Pinel est davantage connu pour favoriser l’investissement locatif dans le neuf. Il peut également concerner des bien anciens. Les conditions sont similaires dans les deux cas : le logement doit se situer dans les zones tendues avec un plafond 300 000€. Toutefois les travaux de rénovation permettant de répondre à des critères techniques et énergétiques doivent représenter au moins 50% de ce budget.
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La Loi Denormandie
En vigueur depuis 2019 ce dispositif s’adresse aux particuliers qui investissent dans des biens nécessitant d’importants travaux de rénovation. Par ailleurs ils doivent se situer dans l’une des 222 villes du plan Action Cœur de Ville. Ou encore dans certaines communes engagées dans une opération de revalorisation du territoire. Jusqu’à 21% de réduction d’impôts sur le montant total de l’investissement de 300 000 € maximum, qui doit comprendre un budget minimum de 25 % destiné aux travaux de rénovation.
Tout comme le dispositif Pinel, il faut louer le logement au titre de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans pour profiter des avantages fiscaux de la loi Denormandie.
Le déficit foncier
Très simple et sans contrainte particulière, le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation immobilière accessible à tous. Vous achetez un appartement ancien pour y faire des travaux d’aménagement ou de réhabilitation : menuiserie, plomberie, isolation, peinture etc. D’une part le montant des travaux sera entièrement déductible de vos impôts fonciers. Mais en fonction du budget engagé, il peut aussi constituer un déficit foncier à reporter sur les années suivantes
Vous pouvez déduire ce déficit, plafonné à 10700€ par an, de votre imposition global sur le revenu. Si par exemple vos travaux s’élèvent à 50000€ et que votre foyer est imposé sur la base de 60000€ par an, la déduction d’élévera à 10700€ du montant annuel de vos revenus imposables.
Dans le cas où les travaux sont relatifs à la rénovation énergétique, le plafond du déficit foncier est multiplié par deux. Vous pourrez donc déduire de vos revenus jusqu’à 21 400 € par an. Une mesure qui restera valable jusqu’en 2025.
Une seule contrainte encadre ce dispositif, vous avez l’obligation de conserver le bien pendant 3 ans minimum et de ne pas le revendre avant d’avoir solder le déficit foncier.
La loi Malraux
Depuis 1962, la loi Malraux encourage les contribuables à investir dans la rénovation du patrimoine historique ou architectural français. Elle concerne les immeubles situés dans des sites patrimoniaux remarquables qui font l’objet de plans de sauvegarde. Ou pour lesquelles les collectivités locales ont déclarée la restauration comme d’utilité publique. Les immeubles concernés se trouvent, pour la plupart, dans les centres historiques des villes ou les quartiers les plus anciens.
La loi Malraux permet aux propriétaires de bénéficier d’un avantage fiscal conséquent pour les travaux de rénovation, à condition qu’ils soient contrôlés et suivis par un architecte des bâtiments de France. Mais aussi que la restauration s’applique à l’intégralité du bâtiment. Le bien doit ensuite être mis en location pendant au moins 9 ans.
La réduction d’impôts accordée correspond à 30% du montant des travaux qui ne doit pas dépasser 100000€ par an sur 4 ans maximum.
Ce dispositif de défiscalisation immobilière s’adresse donc au contribuable avec une pression fiscale élevée. Puisqu’il doit utiliser l’ensemble des 400000€ du budget travaux et l’imputer sur ses revenus imposables dans un délai de 4 ans maximum.
La loi Monuments historiques
Dans le même esprit que la loi Malraux, la loi Monuments historiques vise à inciter les investisseurs à s’intéresser à la restauration du patrimoine. Mais les biens concernés doivent être obligatoirement classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.
L’investissement nécessaire aux travaux de réhabilitation et à l’entretien ainsi que les intérêts d’emprunt sur la totalité des sommes investies sont déductibles à 100% des revenus fonciers. Le déficit généré est également déductible du revenu global sans aucun plafonnement. L’investisseur doit conserver le bien pendant 15 ans minimum. Par ailleurs la transmission ou la donation d’un bâtiments historique est exonérée des droits de succession.
Ce dispositif fiscal s’adresse aux foyers avec une forte pression fiscale. Il est préconisé à partir de 30000€ d’imposition annuelle.
