L’évolution des prix de l’immobilier en 2024 vous laissent perplexe ? Faut-il attendre pour vendre, renoncer à investir dans la pierre pour l’instant ? Tout d’abord, l’ambiance anxiogène ne doit pas occulter l’existence d’éléments rassurants. Il est essentiel de comprendre les facteurs qui influencent les fluctuations du marché. Dans toute l’histoire de l’immobilier la baisse des prix s’est toujours révélée conjoncturelle et temporaire. Alors 2024 fait-t-elle exception à la règle ?
- L’inflation : un impact à court terme mais des opportunités à long terme
- Les nouvelles conditions d’accès au crédit et l’offre limitée
- Quelle sera l’évolution des prix sur le marché immobilier en 2024 ?
- Baisse du volume de transactions immobilières
- Peut-on s’attendre à un effondrement des prix de l’immobilier ?
- Quel bien acheter en 2024 ?
- Comment bien vendre en 2024
Etat des lieux du marché immobilier en 2024
Le marché immobilier français a connu une phase de croissance soutenue, atteignant des records de transactions avant la crise sanitaire. Cependant, depuis le 4e trimestre 2021, le volume des transactions diminue. Une tendance qui s’accélère au fil des mois, avec une baisse globale de 17,7% par rapport à 2022. Ce ralentissement des volumes de transactions immobilières témoigne d’un rééquilibrage du marché, après une période de suractivité post-confinement.
La hausse des taux d’intérêt et l’inflation affectent le pouvoir d’achat des acheteurs qui disposent d’un budget inférieur. Résultat la tendance s’incrit effectivement à la baisse. Par ailleurs, les banques ont renforcé leurs critères d’octroi de crédit. Le nombre d’acheteurs et les budgets ont donc diminué.
Un taux de crédit qui passe de 1,5 à 5 % en quelques mois, produit un effet de sidération sur le marché.
Toutefois la correction en cours du taux d’usure, qui a affecté certains profils solvables par le passé, permet désormais aux personnes disposant d’un bon salaire et d’un emploi stable d’accéder avec moins de difficulté aux prêts immobiliers.
L’élargissement d’une part réservée aux investisseurs locatifs dans la dérogation accordée aux banques devrait contribuer à faciliter leur accès au crédit. Et enfin les taux bancaires amorcent une lente descente depuis le début de l’année 2024.
L’inflation : un impact sur le prix de l’immobilier 2024 mais des opportunités à long terme
L’inflation continue de peser sur le budget des acheteurs en réduisant leur capacité d’emprunt. Les banques sont plus strictes quant au taux d’endettement maximal. En effet, le montant du « reste à vivre » après le paiement des mensualités, tient compte désormais de l’impact du coût de la vie liée à l’inflation. Cependant, il est important de souligner que les salaires ont également augmenté. Le SMIC notamment a déjà été ré-indexé plusieurs fois.
En outre, les entreprises, confrontées à des difficultés de recrutement, sont contraintes d’augmenter les salaires, permettant ainsi d’accroître la capacité d’emprunt à long terme. Par conséquent, bien que l’inflation puisse temporairement limiter les capacités de financement des acheteurs. Elle peut également stimuler la hausse des prix de l’immobiliers à moyen et long terme.
Les nouvelles conditions d’accès au crédit et l’offre limitée
Les nouvelles conditions d’accès au crédit affectent l’ensemble du territoire et, dans certaines zones, peuvent faire baisser les prix de l’immobilier en 2024 . Cependant, cet impact est modéré car d’autres facteurs continuent de soutenir les prix. De plus, il est crucial de prendre en compte le problème structurel de la pénurie de logements en France. Il contribue sans aucun doute à soutenir la hausse des prix de l immobilier.
Un déficit de 120 000 logements par an
Au fil des années, la population française a augmenté tandis que le nombre de personnes par logement a diminué. Principalement en raison de l’allongement de l’espérance de vie et des évolutions démographiques avec l’augmentation des ménages composés d’une seule personne et les divorces. Ces changements génèrent un besoin d’environ 300 000 logements supplémentaires par an. De plus, le nombre de logements vacants s’est considérablement élargi, passant d’environ 500 000 à près de 3 millions. Tandis que les résidences secondaires enregistrent une hausse spectaculaire, passant de 700 000 à 3,6 millions.
Pour compenser cette perte de logements, il aurait fallu produire environ 120 000 logements supplémentaires chaque année. Alors que seulement 350 000 logements, par an, ont été construits entre 1968 et 2022.
Cette insuffisance dans la construction a entraîné une aggravation de la pénurie de logements qui s’ajoute à celle des terrains disponibles dans les zones attractives.
La demande supérieure à l’offre soutient les prix de l’immobilier en 2024
Cette situation explique pourquoi le marché immobilier français semble toujours manquer d’offres et pourquoi les prix continuent de monter. Malgré la dégradation des conditions d’accès au crédit, la tension sur l’offre reste réelle et n’est pas prête de se résorber.
L’achat d’un logement neuf reste donc une bonne affaire, vous offrant la garantie de louer votre bien sans difficulté. Ses excellentes performances énergétiques et la modernité des équipements vous assure de sa valeur et son attractivité. En répondant à une demande croissante vous profiterez de la hausse potentielle des prix à long terme.
Selon l’enquête des Notaires de France près de 8 Français sur 10 déclarent accorder une importance forte à la performance énergétique pour leur futur logement. Plus d’un tiers dit y accorder une importance très forte.
Quelle perspective d’évolution pour les prix de l’immobilier en 2024 ?
La baisse des prix de l’immobilier en 2024 pourrait être plus légère et inférieure à ce que la hausse des taux d’intérêt laisse imaginer. Bien qu’il y ait effectivement moins d’acheteurs sur le marché et que leur budget ait diminué ces derniers mois. Il existe, en effet, des acheteurs qui ne sont pas fortement impactés par les difficultés d’accès au crédit. De plus, les salaires devraient encore connaître une progression en 2024, ce qui contribuera à soutenir le pouvoir d’achat des acheteurs.
La tension sur le marché immobilier persiste dans les zones attractives.
La demande reste d’ailleurs supérieure à l’offre dans les zones économiquement dynamiques et touristiques. Selon les indicateurs actuels, les évaluations des professionnels de l’immobilier oscillent entre 4 et 5 %, pour s’accorder sur 1% minimum pour l’année 2024. Cependant, cette baisse sera probablement plus marquée dans les zones où les prix ont connu une forte augmentation ces dernières années en raison des taux d’intérêt historiquement bas. Mais certaines zones continueront de connaître une progression des prix.
Baisse du volume de transactions immobilières
Le volume de transactions immobilières a connu une baisse notable en 2023. Pour autant, il est important de garder à l’esprit que les années précédentes ont été marquées par des niveaux records de transactions, avec plus de 1,1 million de ventes par an.
Pour mettre les choses en perspective, en 2015 et 2016, il y a eu entre 800 000 et 850 000 ventes par an. En 2017 et 2018, le nombre de ventes a atteint 950 000 par an, et à cette époque, personne ne considérait que le marché était en crise.
Malgré ces ajustements attendus sur le marché, il est important de noter que l’immobilier reste un investissement solide à long terme, en particulier dans des zones où la demande dépasse l’offre et où les prix ont tendance à être plus stables.
Peut-on s’attendre à un effondrement des prix de l’immobilier en 2024 et à moyen terme ?
La baisse du nombre de ventes n’entraîne pas nécessairement une baisse équivalente des prix immobiliers – c’est une idée fausse. La crise de 2008 illustre bien le phénomène. En 2007, il y a eu 830 000 transactions, et en 2009, le nombre de ventes a chuté à son niveau le plus bas avec 564 000 transactions, soit une diminution de 32 %. Cependant, les prix n’ont baissé que d’environ 10 % et sont rapidement repartis à la hausse. La crise de 2008 n’a pas eu d’impact durable sur les prix immobiliers.
La dernière véritable chute des prix de l’immobilier date des années 1990. À l’époque, il y a eu une soudaine augmentation de l’offre due à une forte construction dans les années précédentes, ainsi qu’à la mise sur le marché de biens par des institutionnels. Dans certaines zones, comme l’Ile-de-France ou la région PACA, les prix ont diminué d’environ 30 %. La situation s’est rétablie au bout de 3 ou 4 ans, le temps d’absorber cette offre, et à la fin des années 90, les prix au mètre carré étaient revenus au-dessus de leur niveau d’avant la crise.
L’affluence des passoires thermiques, un risque systémique qui pese sur le prix de l’immobilier en 2024 ?
Étant donné le faible niveau de construction observé ces dernières années, il est peu probable qu’un effondrement du marché se produise actuellement, à moins de circonstances exceptionnelles telles qu’un conflit mondial. Cependant, un afflux important de ventes pourrait déstabiliser le marché immobilier en 2024. Si de nombreux propriétaires décident simultanément de vendre leur bien, cela pourrait créer une situation similaire à celle des années 90. Ce risque n’est pas exclu, notamment du côté des investisseurs et des biens très énergivores. Les contraintes réglementaires pourraient inciter les propriétaires à se séparer de leur logement, entraînant une augmentation soudaine de l’offre et une chute des prix.
Si ces scénarios restent des possibilités à prendre en compte, grâce à sa valeur verte, l’immobilier neuf demeure peu concerné par ce risque.
Quel bien acheter en 2024 ?
L’achat d’un bien immobilier n’est pas seulement une question de prix mais dépend de votre projet spécifique et des facteurs suivants :
La localisation : Étudiez attentivement le marché immobilier local et son évolution. Même en période de baisse des prix, il est essentiel de comparer cette baisse à l’augmentation du coût du crédit pour déterminer si l’attente est réellement avantageuse. À ce stade, aucune région ne présente une baisse suffisamment significative pour compenser la hausse du coût du crédit.
La durée de détention du bien : Il est crucial de considérer la durée pendant laquelle vous prévoyez de conserver le bien immobilier. Souvent négligée, cette variable est pourtant essentielle. Un investissement immobilier ne devient rentable que si vous le conservez pendant plusieurs années, afin de bénéficier de l’appréciation du bien sur le long terme.
La classe énergie : La performance énergétique d’un logement, telle que mesurée par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), pèse sur sa valeur. Actuellement, les biens anciens avec DPE F ou G sont décotés. ue ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif. Et cette tendance devrait s’accentuer dans les années à venir. Mais avant de vous laisser séduire par l’attractivité du prix, il est indispensable de bien évaluer l’importance de l’enveloppe nécessaire à la réalisation des travaux de rénovation efficaces. Car même avec un prix de vente réduit, le coût final peut être supérieur à celui d’un bien neuf qui lui offre des performances énergétiques cinq fois supérieures
Comment bien vendre en 2024
Pour maximiser vos chances de réussite, voici quelques éléments à prendre en considération. 👇
Bien évaluer le prix de vente
Bien que les délais de vente puissent être légèrement plus longs cette année, ils restent dans la norme des années précédentes sans signe de crise. Pour éviter les délais excessifs, il est essentiel d’évaluer votre bien de manière réaliste en prenant en compte ses éventuels défauts. Fixer un prix raisonnable et attrayant favorisera une vente plus rapide.
Vérifier la situation financière des acheteurs potentiels.
Demander aux acheteurs de préciser leur plan de financement dès qu’ils présentent une offre d’achat peut être une stratégie efficace. Un acheteur sur 5 effectue un achat au comptant, offrant ainsi une sécurité supplémentaire pour les vendeurs. Quant aux 3 acheteurs sur 5 qui achètent à crédit, il est préférable qu’ils aient déjà réalisé une simulation de crédit et obtenu une approbation préalable.
Faire un audit énergétique préalable.
Si vous êtes propriétaire d’un bien nécessitant des travaux de rénovation énergétique, nous comprenons que vous ne souhaitiez pas vous engager dans cette voie. Sachez que cela peut également compliquer la vente pour votre acheteur. Il est important de prendre en compte le coût, le temps et l’incertitude liés à une rénovation complète lors de la fixation du prix de votre bien. De plus, depuis le 1er avril 2023, la fourniture d’un audit énergétique est obligatoire pour les ventes des biens classés F ou G. Soyez prêt à fournir cette information à l’acheteur.
Si vous souhaitez financer votre nouvel achat par la vente du bien dont vous êtes propriétaire, nous vous recommandons de vendre avant d’acheter. Cette approche vous permettra de disposer des fonds nécessaires pour l’achat et vous offrira un dossier de financement solide pour votre nouvelle acquisition.
