Le Bail réel solidaire est-il une réponse adaptée à la crise du logement ? On attendait, en effet, les mesures audacieuses du gouvernement pour faciliter l’accès à la propriété. Mais les solutions proposées ressemblent davantage à un aménagement de peine plutôt qu’à une stratégie de relance ambitieuse adaptée aux circonstances.
Prolongation du PTZ jusqu’en 2027, poursuite de la mensualisation du taux d’usure, assouplissement des règles du HCSF. La marge de flexibilité de 20 % accordée aux banques ne se calculera plus sur un trimestre mais sur neuf mois glissants. 30 % de cette marge pourra bénéficier à l’investissement locatif ou à l’achat d’une résidence secondaire. Et enfin le Bail Réel Solidaire, présenté comme la solution optimale pour permettre aux ménages modestes de devenir propriétaires. Mais est-ce vraiment le cas ?
- Le Bail Réel Solidaire, un dispositif en développement depuis 2014
- Le BRS comment ça marche ?
- Le Bail Réel Solidaire, une économie de 20 à 40%
- Un dispositif soumis à des conditions de ressources
- Les conditions à la revente d’un bien en BRS
- Le BRS une solution face à la hausse des prix de l’immobilier
Le Bail Réel Solidaire, un dispositif en développement depuis 2014
Inspiré d’un système issu du mouvement des droits civiques aux Etats-Unis dans les années 60, le BRS est créé en France par la loi ALUR du 24 mars 2014. Il permet à des organismes fonciers solidaires (OFS) de distinguer le foncier, dont ils restent propriétaires, du bâti. Afin de céder des droits réels sur le bâti à des ménages choisis sous conditions de ressources.
A la fin de l’année 2017, on recensait 4 offices fonciers solidaires. On en compte aujourd’hui plus de 123 sur le territoire national. Fin 2022, plus de 850 logements en BRS avaient été livrés
Le contexte de son élargissement en 2023
La crise du logement en France continue de peser lourdement sur les citoyens, avec une pénurie persistante de logements abordables.
Rehaussement des plafonds de ressources :
Pour rendre le bail réel solidaire accessible à un plus grand nombre de familles modestes, les plafonds de ressources seront relevés. Cela ouvrira la porte à un plus large éventail de bénéficiaires. Afin d’offrir une chance réelle de devenir propriétaire aux familles exclues jusque là du marché immobilier.
Le Bail Réel Solidaire comment ça marche ?
Le BRS est un contrat de location à long terme dans lequel un organisme foncier solidaire (OFS) devient propriétaire du terrain et cède les droits réels sur le bâtiment à l’acheteur. Celui-ci doit répondre aux conditions du dispositif et occuper le logement en tant que résidence principale. Si l’acquéreur du logement bénéficie bien de droits réels qui s’apparentent à une pleine propriété. Un bail de longue durée encadre la vente, pour une période de 18 à 99 ans. Il sera renouvelé pour la même période à chaque revente.
Un seul bien, deux propriétaires
Le principe du BRS repose sur la séparation du terrain et du bâtiment. Ce qui signifie qu’il y a un propriétaire du sol et un deuxième propriétaire pour l’habitation construite dessus.
L’OFS, en tant que propriétaire du terrain, finance l’achat sur une longue durée. Pour cela il bénéficie de subventions ou de prêts à long terme. Le processus du BRS comprend deux étapes : le financement et l’achat du logement. Puis la location du terrain à l’OFS, avec le versement d’une redevance mensuelle. Le montant de la location varie selon les zones, de 1 à 4 € par M2 habitable. Il diminue ensuite progressivement sur le long terme.
Les logements en BRS sont initialement construits par un promoteur ou un bailleur social. Pendant la construction et la commercialisation, le BRS est lié à l’OFS via un bail réel solidaire « opérateur ». Après la commercialisation, le BRS devient « utilisateur » et lie l’OFS aux propriétaires du logement.
Le Bail Réel Solidaire, une économie de 20 à 40%.
Le Bail Réel Solidaire (BRS) offre la possibilité d’acquérir un logement à un prix inférieur à celui du marché. En louant le terrain à un organisme foncier solidaire (OFS), le coût d’acquisition diminue sensiblement, car l’acheteur ne finance pas l’acquisition du terrain lui-même. Selon les estimations, le prix d’un logement neuf en BRS peut être 20 % à 40 % inférieur au prix du marché. Les acheteurs peuvent également bénéficier des aides de l’état pour faciliter l’accès à la propriété, telles que le Prêt à Taux Zéro (PTZ).
Comme pour l’acquisition d’un logement neuf, les frais de notaire représentent 2,5 % du prix d’achat, conformément aux obligations légales de rédaction et d’enregistrement de l’acte chez un notaire.
Tous les avantages du Bail Réel Solidaire
- 20 % à 40 % d’économie sur le prix d’achat selon le secteur
- La constitution d’un capital pour une mensualité réduite
- Un « loyer » faible du terrain à l’indice IRL (indice de référence des loyers)
- Une garantie de rachat du logement par l’OFS
- Une TVA réduite à 5,5 % au lieu des 20 % habituels
- La possibilité de financer l’achat du bien avec un prêt à taux zéro (réservé aux primo-accédants)
- Dans certaines collectivités, la possibilité d’un abattement de taxe foncière de 30 % à 100 %
Un dispositif soumis à des conditions de ressources
Le BRS est réservé aux ménages qui répondent aux conditions de ressources définies par le dispositif pour la zone d’habitation concernée. Ainsi, seuls les ménages dont les revenus correspondent au plafond d’éligibilité établi pour la zone et le nombre d’occupants constituant le foye,r peuvent acheter un logement en BRS.
Plafonds de ressources actuels
NB d’occupants Zone A Zone B et C
1 35 515 € 26 921€
2 49 720 35 899
3 56 825 41 525
4 64 638 46 014
5 et + 73 732 50 489
Selon les annonces récentes, le gouvernement devrait relever prochainement le plafond des ressources afin d’élargir l’accès au BRS à un plus grand nombre de ménages.
Les conditions à la revente d’un bien en bail réel solidaire
Certaines règles spécifiques s’appliquent lors de la revente d’un logement en BRS.
- Le logement ne peut être vendu qu’à un ménage répondant aux plafonds de ressources fixés.
- Les clauses du bail encadrent la plus-value réalisée lors de la vente afin de prévenir la spéculation immobilière.
- La transmission aux ayants droit ne prévaut pas sur les conditions de revenus de ces derniers. Concrètement, si les enfants du propriétaire ne sont pas éligibles au dispositif car leur revenu imposable est supérieur au plafond, le logement ne pourra pas leur être transmis.
Le bail réel solidaire une solution face à la hausse des prix de l’immobilier ?
Le BRS est un programme ciblé et contrôlé qui vise à permettre à un plus grand nombre de foyers modestes d’accéder à la propriété malgré la hausse des prix de l’immobilier. Avec une augmentation du coût du foncier trois fois plus rapide que celui des logements (+71 % en dix ans), le BRS contribue à rééquilibrer les disparités. Ainsi qu’à soutenir l’accession à la propriété des ménages aux ressources modestes. Il n’a pas vocation à devenir un dispositif universel ni représentatif du marché. S’il offre bien une solution pour contrer les effets discriminatoires de la hausse des prix de l’immobilier. Il ne permet pas en revanche de constituer un patrimoine en pleine propriété. Ni de bénéficier de plus-value en cas de revente.
