Vous êtes un expatrié français et vous souhaitez acheter un bien dans votre pays d’origine ? Bonne nouvelle, c’est possible ! Non seulement, vous pouvez avoir accès à un crédit immobilier. Mais également bénéficier d’un avantage fiscal, si vous optez pour un investissement locatif dans le cadre du dispositif LMNP. Pour autant cette possibilité est réservée à un profil emprunteur apportant des garanties financières solides et peu d’établissement bancaires accepteront votre dossier de crédit.
Alors comment maximiser vos chances de devenir propriétaire en France et quel type de bien est le mieux adapté à votre situation ?
- Comment obtenir un crédit bancaire
- Quelles sont les conditions d’emprunt pour les expatriés
- Quel bien acheter
- Les avantages fiscaux de la location meublée.
- Comment serez-vous imposés ?
- Investir dans l’immobilier locatif pourquoi faire
Comment obtenir un crédit bancaire en étant expatrié ?
L’investissement immobilier est le seul placement qui peut être financé par un emprunt bancaire. Mais si les français ne sont pas tous égaux devant le crédit, les expatriés, eux, font partie du peloton de queue. Pour les banques, ils sont avant tout des résidents fiscaux à l’étranger et, à ce titre, ils représentent un risque indicatif de défaut de paiement difficile à maitriser.
Payer ses impôts à l’étranger, une situation problématique pour les établissements bancaires
Avant même de songer au crédit, si vous êtes résident fiscal à l’étranger et que vous n’avez pas conservé de compte bancaire en France, il vous sera très difficile d’en ouvrir un. Même s’il s’agit d’un compte de dépôt.
Pour y parvenir vous devez soit être propriétaire, soit locataire à l’année d’un bien immobilier sur le territoire français. Bien qu’en votre qualité de citoyen français vous ayez droit à un compte en banque dans l’hexagone. Il vous faudra contraindre la banque à l’ouvrir en signalant son refus par écrit a la Banque de France.
Quelle banque choisir quand on est expatrié?
Oubliez les banques en ligne, aucune d’elles ne vous acceptera comme client. Mais heureusement quelques établissements bancaires accordent tout de même des prêts aux résidents fiscaux à l’étranger :
Le Crédit Agricole
Le Crédit Mutuel
BNP Paribas
Le Crédit Lyonnais
La Caisse d’Epargne
La Société Générale
A quel taux pouvez-vous emprunter ?
Dans le contexte inflationniste, les crédits immobiliers en France affichent aujourd’hui des taux dépassant 4 % pour un emprunt sur 20 ans. Pour les expatriés, les banques pratiquent des taux plus élevés d’environ 0,3 à 0,5%.
Toutefois, le système bancaire français vous préserve des fluctuations des marchés financiers. L’Emprunt à taux fixe vous protège de toute éventuelle envolée du cout du crédit. Et en cas de baisse des taux vous avez la possibilité de renégocier votre crédit.
Quels sont les conditions d’emprunt pour les expatriés
1- Avoir le bon profil
Si vous êtes employé par une entreprise française, soit en qualité de travailleur détaché ou de salarié en contrat local. Vous avez toutes vos chances de décrocher un crédit
En revanche si votre employeur est une entreprise étrangère ou que vous êtes entrepreneur, aucune banque ne prendra le risque de vous accorder un prêt sans des garanties financières importantes.
Le pays de résidence est également un critère important de sélection pour les établissements bancaires. Tout l’espace Schengen bénéficie de conditions privilégiés Les grands pays comme les USA ou la Canada sont moins considérés à risque que les pays du Maghreb, d’Afrique ou du Moyen Orient, par exemple. Pour ces derniers, seul un contrat avec une entreprise française, assorti d’un salaire élevé, vous permettra d’emprunter auprès d’une banque française.
2- Respecter les critères
Comme tout emprunteur vous devez répondre à des exigences de solvabilité. Mais les banques vous demanderont aussi des garanties supplémentaires, un apport personnel plus conséquent, et dans la plupart des cas, une hypothèque. Voici les principaux
- Un taux d’endettement inferieur a 35% (assurances comprises)
- Une durée d’emprunt maximum de 20 ans
- Un apport de 30%
- Un nantissement du bien
Quel bien acheter quand on est expatrié ?
Tout dépend bien sûr de la surface financière dont vous disposez, mais également des objectifs qui motivent votre projet.
L’investissement locatif est le placement le mieux sécurisé et le plus rentable du marché. Les prix de l’immobilier en France sont en augmentation constante depuis 50 ans. Alors qu’on annonçait un ralentissement du marché, les prix ont continué leur courbe ascendante à 6% pour les 12 mois de l’année 2022.
Il suffit donc de choisir une ville dynamique, à proximité d’un bassin d’emploi, pour être assuré d’une plus-value significative lors de la revente après quelques années.
Un investissement sécurisé et clef en main
Le principe de l’investissement locatif c’est que les loyers contribuent au maximum au remboursement de vos mensualités de crédit.
Vous êtes expatrié et vivez à l’étranger, impossible de vous lancer dans un investissement hasardeux. Exit les biens dans l’ancien avec des travaux que vous ne pourrez pas suivre. Attention, depuis le 1er janvier 2023, l’état français interdit de louer les logements trop énergivores, considérés comme passoires thermiques. On trouve donc sur le marché des biens anciens à des prix attractifs mais ils nécessitent une rénovation lourde.
Dans votre cas, afin d’éviter tout déboire, ce qu’il vous faut c’est un logement neuf ou tout au moins récent et en très bon état.
Deux solutions s’offrent à vous : la location vide ou meublée
Quel que soit votre choix, votre situation d’expatrié ne vous permet pas vous charger vous-même de la gestion locative.
Vous devez donc trouver un bien adapté à votre budget mais aussi le professionnel, promoteur ou agence immobilière, qui se chargera de louer et de gérer votre logement. Il existe aujourd’hui des assurances performantes qui sécurisent totalement votre investissement en couvrant tous les risques inhérents à la location. Par ailleurs, la garantie loyer impayés (GLI) notamment vous protège contre tout défaut de paiement. Et si vous optez pour les garanties carence et vacance locative, vos loyers seront réglés quoi qu’il arrive.
Les avantages fiscaux de la location meublée
Le statut LMNP (loueur meuble non professionnel) offre un avantage fiscal accessible aux résidants français comme aux expatriés. Il vous permet de déduire de vos revenus locatifs toutes les charges liées à votre activité (frais de fonctionnement, intérêts d’emprunt, gestion locative, amortissement comptable).
Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez louer votre bien meublé et équipé de tout le confort afin qu’il réponde aux critères de la loi Allur de 2014. Bien sur vous pouvez vous charger d’équiper et de louer votre logement. Mais vous pouvez également choisir d’investir dans un bien en résidence de service pour étudiants ou pour personnes âgées.
Les résidences gérées, une solution idéale pour les expatriés
Gros avantage, surtout si vous résidez à l’étranger, vous n’avez qu’un seul locataire : la société de gestion.
Elle règle les loyers, se charge de l‘entretien des parties communes à travers un bail commercial qui vous assure une tranquillité d’esprit totale. Vos revenus sont garantis pendant toutes la durée de l’investissement par le bail commercial de 9 ans renouvelable.
Quel régime fiscal pour un expatrié ?
Pour être considéré comme loueur non professionnel, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23000€ par an, ni représenter plus de 50% de vos revenus globaux. Au-delà de ces seuils vous entrerez dams une catégorie différente, celle des loueurs professionnels.
Deux régimes fiscaux s’offrent à vous :
– Le micro Bic qui divise par deux le montant des loyers avant calcul de l’impôt.
– Le régime réel simplifié qui vous permet de déduire la totalité de vos charges de votre investissement.
Comment serez-vous imposé ?
En tant qu’expatrié, le trésor public se base sur votre situation géographique et fiscale.
Si vous n’avez aucun revenu en France, l’administration applique un taux de taxation forfaitaire de 20% sur vos recettes locatives.
Auquel s’ajoute une participation aux cotisations sociales dont le montant dépend de votre pays de résidence : 7,5 % si vous résidez dans un pays de la zone euros ou en Suisse et 17,2 % si vous vivez en dehors de cette zone.
Investir dans l’immobilier locatif quand on est expatrié pourquoi faire ?
Vous connaissez maintenant toutes les options qui s’offrent vous. Pour mieux définir votre projet, vous devez vous interroger sur vos objectifs à long terme.
- Préparer votre retraite : vous créer des revenus complémentaires ou un capital significatif pour votre retraite.
- Sécuriser votre famille : avoir un logement à disposition pour les études de vos enfants en France. Mais aussi constituer un patrimoine transmissible avec une valeur croissante.
- Et avec l’assurance emprunteur, avoir la garantie qu’en cas d’accident de la vie, vos proches hériteront d’un bien entièrement payé.
